На протяжении последних 50 лет
мы строили пригороды. Это строительство
обернулось последствиями, которых мы не ожидали.
О некоторых из этих последствий я хочу поговорить сегодня,
а также представить целый набор интересных проектов,
которые, на мой взгляд, приводят много убедительных доказательств,
что значительным проектом
в области планирования и развития следующих 50 лет
будет реконструкция пригородов.
Неважно, будет ли это переоборудование умирающих торговых центров,
либо повторное заселение обезлюдевших гипермаркетов,
либо восстановление заболоченных участков
из парковок.
Дело в том,
что растущее число
пустых и плохо используемых участков,
особенно торговых точек,
в пригородах
предоставляет нам огромную возможность
взять наши наименее экологически устойчивые
ландшафты прямо сейчас
и преобразовать их
в более экологически устойчивые площадки.
А заодно мы перенаправим
значительно большую часть нашего экономического развития
обратно в уже существующие жилые районы,
которые могли бы использовать помощь
и получить готовую инфраструктуру,
а не продолжать
вырубку деревьев
и зелёных насаждений на окраинах.
Но почему это важно?
Я думаю, что на то есть множество причин,
и я не собираюсь подробно обсуждать каждую из них, лишь упомяну некоторые.
С точкой зрения климатических изменений,
на среднего городского жителя США
приходится около трети от доли углеродного следа
среднего жителя пригорода.
Главная причина — жители пригородов гораздо интенсивнее используют автомобили,
и при проживании в отдельно стоящих домах,
образуется значительно большая площадь наружной поверхности,
с которой происходит утечка энергии.
То есть, говоря строго
с точки зрения климатических изменений,
города уже являются
относительно «зелёными».
Большая возможность
для уменьшения выбросов парниковых газов
на самом деле заключается
в урбанизации пригородов.
Поездки, которые мы делаем из пригородов,
удвоили количество проезжаемых километров.
Это увеличило нашу зависимость
от иностранной нефти,
несмотря на рост эффективности использования топлива.
Мы просто водим машину намного больше;
мы не смогли сократить отставание технологически.
Здравоохранение — это ещё одна причина,
по которой мы должны рассматривать вопрос о реконструкции.
Исследователи в центрах по контролю и профилактике заболеваний
всё больше и больше связывают
структуры развития пригородов
с сидячим образом жизни.
И это в свою очередь приводит
к довольно тревожному
росту ожирения,
что показано на этих схемах,
и это ожирение также вызывает
значительное увеличение числа случаев сердечных заболеваний
и диабета,
вплоть до того, что ребёнок, родившийся сегодня,
с вероятностью один к трём
приобретёт диабет.
Этот уровень увеличивается так же быстро,
как и число детей, которые
больше не ходят пешком в школу,
опять-таки, из-за наших шаблонов развития.
В конце концов, существует также вопрос о доступности.
Я имею в виду, насколько это по средствам
продолжать жить в пригородах
с растущими ценами на бензин?
Расширение пригорода на дешёвой земле
за прошлые 50 лет —
знаете, эта дешёвая земля на окраине —
помогло поколениям семей
насладиться Американской мечтой.
Но всё чаще и чаще,
сбережения, обещанные
доступностью езжай-пока-не-найдёшь —
что по сути, является нашей моделью —
эти сбережения уничтожаются
расходами на транспорт.
Например, здесь, в Атланте,
приблизительно половина семей
зарабатывает от 20 до 50 тысяч долларов ежегодно,
и они тратят 29% своего дохода
на жильё
и 32%
на транспорт.
А это данные 2005 года.
Это ещё до того, как мы добрались до четырёх долларов за галлон бензина.
Знаете, никто из нас не склонен
действительно рассчитывать расходы на транспорт,
и они не будет снижаться
в обозримом будущем.
Любите ли вы лиственное уединение пригорода,
ненавидите ли его бездушные торговые бульвары,
всё равно есть причины, по которым важна реконструкция.
Но практично ли это?
Думаю, что да.
Мы с Джун Уильямсон исследуем эту тему
больше десятилетия,
и обнаружили больше 80
разных проектов.
На самом деле ими всеми управляет рынок,
а то, что управляет рынком в первую очередь —
это значительные демографические изменения.
Мы все склонны думать о пригороде,
как об очень семейно-ориентированном месте,
но на самом деле это уже не так.
С 2000-го года
у двух третей семей в пригородах
нет детей.
Мы просто ещё не полностью осознали эту реальность.
Причины этого по большей части касаются
преобладания двух больших
демографических групп сейчас:
бэби-бумеры, которые уходят на пенсию —
и потом есть разрыв,
поколение X, небольшое поколение.
У них ещё есть дети,
но поколение Y ещё не достигло
детородного возраста.
Это другое большое поколение.
В результате этого,
демографы предсказывают,
что к 2025-му году,
у 75-85% новых семей
не будет детей.
И маркетинговые исследования, исследования потребителей,
опрашивая бэби-бумеров и поколение Y
чего они хотят,
где им хотелось бы жить,
говорят, что будет огромный спрос —
и мы уже его видим —
на более городской образ жизни
внутри пригородов.
Бэби-бумеры хотят стареть на своих местах,
а поколение Y хотело бы вести
городской образ жизни,
но большинство мест их работы останется в пригороде.
Другое большое изменение —
это явное
неиспользование асфальта.
Я продолжаю думать, что это очень подходящее название
для группы инди-рока,
но застройщики вообще так
описывают малоиспользуемые парковки,
а пригород ими полон.
Когда послевоенные пригородные районы впервые строились
на дешёвой земле
далеко от центра города,
имело смысл строить
открытые парковки.
Но затем застройка пригородов продолжалась всё дальше
и дальше
по мере того, как город расширялся,
так что теперь они находятся
относительно в центре
и уже не имеют смысла.
Эта земля является более ценной, чем открытая парковка.
Сейчас имеет смысл вернуться,
построить фундамент и строить ввысь
на тех местах.
Что бы вы сделали
с мёртвым торговым центром,
мёртвым бизнес-центром?
Оказывается, всё что угодно.
В такой медленной экономике как наша,
перезаселение является
одной из самых популярных стратегий.
Итак, это похоже
на заброшенный торговый центр в Сент-Луисе
который был переделан в центр культуры.
Теперь он является домом для мастерских,
театральных групп, танцевальных групп.
Он не генерирует так много налоговых поступлений
как в прошлом,
но он служит своей общине.
Он остаётся на плаву.
Он становится, я думаю, действительно отличным местом.
Другие центры снова используются
в качестве домов для пенсионеров,
университетов,
и всех видов офисных пространств.
Мы также нашли много примеров
мёртвых универмагов,
которые преобразовали
различными способами в места для общего блага:
множество школ, множество церквей
и множество библиотек, как, например, эта.
Это был маленький гастроном под названием Лев Еды,
а теперь это публичная библиотека.
Вдобавок к приданию прекрасной адаптивной второй жизни,
они убрали некоторые из парковочных мест,
добавили биосистемы для сбора и очистки стоков,
построили намного больше тротуаров
для связи с соседними районами.
И они преобразовали то,
что было всего лишь магазинчиком на торговой улице,
в место, где собирается местное население.
Вот это был маленький торговый центр в форме буквы Г
в Фениксе, Аризона.
Всё, что они сделали — заново красочно облицевали его,
разместили гастроном деликатесов,
и сделали ресторан на месте старого почтового офиса.
Никогда не недооценивайте силу еды
для восстановления места
и придачи ему популярности.
Он был так успешен, что заведение заняло место и на другой стороне улицы.
Вся реклама недвижимости в районе
очень гордо провозглашает,
«в пешей доступности от Ле Гранд Оранж»,
потому что оно обеспечило район тем,
что социологи любят называть
«третье место».
Если дом — первое место,
и работа — второе,
то третье место — это там, где вы расслабляетесь
и строите отношения.
Особенно с учётом того, что пригороды становятся
менее направленными на семью,
семейные домовладения,
есть реальная потребность
в большем числе третьих мест.
Самые радикальные примеры реконструкции
принадлежат к следующей категории,
следующей стратегии: повторной застройке.
На протяжении бума, было несколько
очень радикальных проектов по повторной застройке,
когда старые здания
были снесены целиком и потом всё место перестроили
со значительно большей плотностью,
в компактного типа, пешей доступности, городской район.
Но некоторые из них были в большей степени пошаговыми.
Вот Машпи-Коммонс,
самый старый пример реконструкции из тех, что мы нашли.
Постепенно, на протяжении последних 20 лет,
там строилась городская среда
на месте парковок.
На чёрно-белой фотографии изображён
простой торговый центр 60-х.
Карты выше показывают
его постепенное превращение
в компактную,
многоцелевую деревню в стиле Новой Англии,
и сейчас есть одобренный план
соединить её
с новыми жилыми районами
за магистралями
и одну сторону с другой.
Итак, видите, иногда это происходит постепенно.
А иногда всё сразу.
Это ещё один проект заполнения парковок,
на этот раз в административном здании под Вашингтоном.
Когда метро расширилось до пригорода
и новая станция открылась рядом с этой точкой,
владельцы решили
построить новую многоэтажную автостоянку
и затем разместить поверх их открытых парковок
новую главную улицу, квартиры
и кондоминиумы,
сохранив при этом существующие административные здания.
Вот место, каким оно было в 1940 году.
Это была просто маленькая ферма
в деревушке Хайаттсвилл.
К 1980 году, оно разделилось
на большой торговый центр на одной стороне
и административное здание на другой,
и некоторым промежуточным пространством для библиотеки
и церкви вдали справа.
Сегодня транспорт,
главная улица и новые дома
уже построились.
Я ожидаю, что со временем улицы наверно растянутся
через какой-то переработанный торговый центр.
Уже огласили планы
перестроить те уютные квартиры
над ним.
Транспорт является серьёзным двигателем реконструкций.
Выглядит это так.
Чуть видно те новые, оригинальные кондоминиумы
между офисными зданиями
и общественным пространством и новой главной улицей.
Вот одно из моих любимых — Белмар.
По моему, они построили очень привлекательное место,
используя только «зелёное» строительство.
На крышах много солнечных батарей,
а также ветрогенераторов.
Это был очень большой торговый центр
на одном огромном квартале площадью 40 гектар.
Теперь это место вмещает
22 квартала в пешей доступности,
включая улицы,
два парка, восемь автобусных маршрутов
и ряд разных типов жилья,
и таким образом это дало Лейквуду в Колорадо
центр города, которого
у этого конкретного пригорода никогда не было.
Здесь был торговый центр на вершине своей славы.
В этом центре устраивали выпускной балл. Его любили.
Вот эта территория в 1975 году
с торговым центром.
К 1995 центр умер.
Универмаг внутри сохранился —
и мы обнаружили, что так часто происходит.
Универмаги являются многоэтажными; они построены качественнее.
Их легко реконструировать.
Но одноэтажные здания —
это уже история.
Вот запланированный проект.
Этот проект, я думаю, имеет отличную связность
с существующими соседними районами.
Он даёт возможность 1 500 семейств
вести более городской образ жизни.
В данный момент он построен примерно на две трети.
Новая главная улица выглядит так.
Он очень успешен,
и это помогло убедить
восемь из тринадцати
региональных торговых центров в Денвере
создать, или анонсировать создание планов
реконструкции.
Но важно заметить, что все эти реконструкции
происходят не так, что
приезжают бульдозеры и срывают весь город.
Нет, это пешеходные дорожки
на месте
недоиспользованных владений.
Это даёт людям больше возможностей выбора,
при этом альтернативы не теряются.
Но на самом деле недостаточно
просто создать пешеходные зоны.
Надо совершать более системные трансформации.
Надо реконструировать сами дороги.
Как эта дорога,
которую реконструировали в Калифорнии.
Из торговой улицы,
которая показана на черно-белой фотографии внизу,
они сделали бульвар,
который стал главной улицей городка.
И он трансформировался
из уродливого, опасного,
нежелательного места,
в красивое,
привлекательное, уважаемое место.
Я имею в виду, мы сейчас надеемся, что мы начнём это видеть;
они уже построили здание мэрии, привлекли двух гостиничных операторов.
Я представляю себе, что здесь построят прекрасные жилища,
не вырубив ни одного дерева.
Итак, есть много хороших вещей,
но я хотел бы, чтобы было реконструировано больше дорог.
Однако уплотнение
не будет работать везде.
Иногда правильным решением будет восстановить
оригинальную природную форму.
Можно научиться многому
от успешных программ покупки земли
в таких городах как Флинт, Мичиган.
Есть и процветающее движение
сельского хозяйства в пригороде — победная комбинация садов и Интернет.
Но возможно, самым важным аспектом озеленения
является возможность восстановить
местную экологию,
как в этом примере под Миннеаполисом.
Когда торговый центр умер,
город восстановил на этом месте
первоначальные водно-болотные угодья,
создав полоску вдоль берега озера,
которая потом привлекла частные инвестиции —
первую частную инвестицию в этом очень низкодоходном районе
за более чем 40 лет.
Им удалось восстановить и местную экологию
и местную экономику одновременно.
Ещё один пример восстановления экологии.
Это также годится для очень устойчивых рынков.
Вот этот в Сиэтле,
находится на месте парковки торгового центра,
рядом с новой станцией.
Волнистая линия —
это дорожка вдоль ручья, которая теперь освещается солнцем.
Ручей раньше был скрыт под парковкой.
Но солнечные лучи, которые падают на наши ручьи,
значительно улучшают качество их воды
и вклад для поселений.
Итак, я вам показала некоторые
из первых поколений реконструкций.
Что дальше?
Я думаю, что у нас есть три вызова на будущее.
Первое, это планировать реконструкцию
гораздо более системно
в городском масштабе.
Нам нужна возможность определить
в каких местах мы должны восстановить природу.
Где мы должны застроить заново?
И где мы должны содействовать повторному заселению?
Эти слайды показывают только два изображения
из большого проекта,
который пытался так сделать в Атланте.
Я возглавляла группу, которую попросили представить,
какой будет Атланта через 100 лет.
Мы решили попытаться остановить разрастание города
тремя простыми шагами — дорогими, но простыми.
Первый шаг — через сто лет пустить
общественный транспорт на всех главных
автомобильных и железных дорогах.
Второй — через сто лет сделать
300 метров буферной зоны
вдоль всех водных путей.
Это немного экстремально, но у нас небольшая проблема с водой.
Через сто лет
области, которые расположены слишком близко к воде,
или слишком далеко от транспорта, не будут жизнеспособны.
Таким образом мы создали эко-акры,
дающие передачу права на строительство
к транзитным коридорам
и разрешающие озеленение
этих бывших районов
для производства еды и энергии.
Второй вызов —
как улучшить качество архитектурного проектирования
реконструкций.
И я заканчиваю этим изображением
демократии в действии:
Это протест, который происходит
в реконструированном месте в Силвер-Спринг, Мэриленд,
на площади, покрытой искусственным газоном.
Реконструкции часто обвиняют
в создании фальшивых центров города
и мгновенного урбанизма,
и не без причины. Трудно сделать что-то фальшивее,
чем площади из искусственной травы.
Честно говоря, это очень гибридные места.
Они новые, но стараются выглядеть старыми.
У них городские виды,
но количество парковочных мест, как у пригорода.
Их население более разнообразное,
чем у типичного пригорода,
но менее разнообразное, чем у городов.
Они — места
для общего пользования,
но руководят ими частные компании.
И только при этом виде —
искусственного газона тут —
я вздрагиваю.
Знаете, я рада,
что урбанизм исполняет своё назначение.
Тот факт, что протест происходит,
в действительности значит,
что планирование улиц и кварталов, выделение общего пространства
со всеми возможными компромиссами,
это всё ещё хорошая вещь.
Но нам нужна лучшая архитектура.
Последний вызов для вас всех.
Я хочу, чтобы вы присоединились к протесту
и начали требовать
более экологически устойчивый пригород —
больше экологически устойчивых мест, точка.
Но с точки зрения культуры,
мы склонны думать, что центры городов
должны быть динамичными, и мы этого ожидаем.
Но, кажется, мы ещё ожидаем,
что пригород должен навеки остаться в замороженном виде,
в том незрелом состоянии,
в котором он родился.
Наступило время разрешить им взрослеть,
поэтому я хочу, чтобы вы
поддерживали изменения зон,
режим улиц, улучшения инфраструктуры,
и реконструкции, которые произойдут очень скоро в ближайшем к вам районе.
Спасибо.