În ultimii 50 de ani,
am construit suburbiile
cu o mulțime de consecințe neintenționate.
Voi vorbi despre o parte din aceste consecințe
și voi prezenta o serie de proiecte foarte interesante
care cred că ne oferă motive formidabile
să fim cu adevărat încrezători
că marele proiect de design și dezvoltare pentru următorii 50 de ani
va fi remodelarea suburbiei.
Aşa că, fie că este vorba de redezvoltarea mallurilor,
sau repopularea hipermaketurilor,
sau reconstruirea mlaştinilor
în spaţiile de parcare,
cred că,
numărul în creştere
de spaţii goale sau ineficiente,
în special cele comerciale,
din suburbii,
ne oferă o şansă imensă
de a lua cele mai puţin durabile
peisaje de acum
şi a le transforma
în locuri mai durabile.
Iar procesul ne va permite să redirecţionăm
o mult mai mare parte din creşterea noastră
înapoi către comunităţile existente,
care au nevoie de un imbold
şi au deja infrastructura necesară,
în loc de a continua
să tăiem copaci
şi să defrişăm spaţiile verzi de la marginile oraşelor.
De ce este acest lucru important?
Cred că există nenumărate motive.
Şi nu voi intra în detalii, ci doar voi menţiona câteva.
Doar din perspectiva schimbării climatice,
orăşeanul mediu din Statele Unite
are aproximativ o treime din contribuția de carbon
a locuitorului mediu din suburbie,
în mare parte datorită faptului că locuitorii suburbiei conduc mult mai mult,
şi locuiesc în clădiri izolate,
cu o suprafaţă externă mai mare,
deci pierzând mai multă energie în afară.
Deci strict din
perspectiva schimbării climatice,
oraşele sunt deja
destul de 'verzi'.
Şansa cea mare
de a reduce emisia gazelor cu efect de seră
este de fapt urbanizarea
suburbiilor.
Prin mersul cu maşina până în suburbii,
am dublat numărul de mile conduse.
Asta ne-a crescut dependenţa
de petrolul din străinătate
în ciuda câştigului în eficienţa utilizării combustibilului.
Conducem atât de mult,
încât nu putem ţine pasul tehnologic.
Sănătatea publică este un alt motiv
pentru a considera remodelarea suburbiilor.
Cercetătorii de la CDC şi alte companii
conectează din ce în ce mai des
tiparele de dezvoltare suburbană
cu stilurile de viaţă sedentare.
Şi acestea sunt conectate la rândul lor
cu rata alarmantă
de creştere a obezităţii,
arătată în aceste hărţi,
şi această obezitate declanşează de asemenea
creşteri mari în rândul bolilor de inimă
şi diabet,
până la nivelul la care un copil născut în zilele noastre
are o probabilitate de 1 la 3
să facă diabet.
Și această proporție crește în același ritm în care
copii nu mai merg pe jos
la școală,
din nou, datorită tiparelor noastre de dezvoltare.
Și în final, se pune problema disponibilității financiare.
Vreau să spun, câți își vor mai permite
să continue să locuiască în suburbii
având în vedere scumpirea benzinei?
Extinderea suburbiilor pe terenuri ieftine
în ultimii 50 de ani,
știți terenurile ieftine de la marginea orașelor,
a ajutat generații de familii
să se bucure de visul american.
Dar tot mai des,
economiile pe care le faci
cu cât conduci mai departe --
care este în esență modelul nostru,
aceste economii sunt anulate
când consideri costurile transportului.
De exemplu, aici în Atlanta,
aproximativ jumătate din gospodării
fac între 20,000 și 50,000 de dolari pe an.
Și cheltuie 29% din venit
pe casă
și 32%
pe transport.
Și acestea sunt statistici din 2005.
Înainte ca prețul benzinei să fie 4 dolari pe galon.
Nimeni
nu încearcă cu adevărat să calculeze costurile de transport.
Și acestea nu vor scădea
prea curând.
Fie că vă place izolarea înfrunzită a suburbiilor
sau vă displac spațiile comerciale lipsite de caracter,
există motive importante pentru această remodelare.
Dar este ea realistă?
Eu cred că este.
Împreună cu June Williamson am făcut cercetare pe marginea acestui subiect
mai mult de un deceniu.
Și am descoperit peste 80
de proiecte diferite.
Dar că toate sunt de fapt conduse de piață.
Ce conduce piața în mod particular,
pe primul loc, sunt schimbările demografice majore.
Toți tindem să considerăm suburbia
un loc în care accentul cade pe familie.
Dar lucrurile nu mai stau așa.
Din anul 2000,
deja două treimi din casele suburbane
nu aveau copii.
Pur și simplu nu ne-am obișnuit cu realitatea acestor fapte.
Motivele au de-a face foarte mult cu
dominanța a două mari
grupuri demografice din prezent,
generația de "Baby Boomers" care ies la pensie,
și apoi există un gol,
generatia X, care este restrânsă.
Ei încă fac copii.
Dar generația Y nu a atins încă
vârsta creșterii copiilor.
Ei sunt cealaltă generație majoritară.
Rezultatul,
prezis de demografi,
este că în 2025,
între 75 și 85% din noile gospodării
nu vor avea copii.
Și cercetările de piață și de consumatori,
întrebând generațiile "Baby Boomers" și Y
ce și-ar dori,
unde și-ar dori să locuiască,
ne spun că va fi o cerere enormă,
pe care o observăm deja,
de stiluri de viață mai urbane
în cadrul suburbiei.
Că generația de 'Boomers' vrea să poată îmbătrâni la locul ei,
și că Generația Y vrea să aibă
un stil de viață urban,
dar majoritatea joburilor lor vor continua să fie în suburbie.
Cealaltă dinamică importantă a schimbării
e simpla performanța a
asfaltului utilizat ineficient.
Mă gândesc că ar fi un nume grozav
pentru o formație de rock indie.
Dar dezvoltatorii imobiliari folosesc această sintagmă
pentru a se referi la parcările neutilizate.
Și suburbiile sunt pline de ele.
Când suburbiile postbelice au fost construite prima oară
pe teren ieftin,
departe de centrele orașelor,
a fost justificată construirea
parcărilor la suprafață.
Dar aceste așezări s-au mutat și extins
în salturi repetate
împreună cu expansiunea orașelor.
Și acum au
o poziție relativ centrală.
Nu mai are sens.
Acel teren e mai valoros decât simpla parcare la suprafață.
Acum are sens să mergi iar înăuntru,
să construiești o platformă și să construiești deasupra
pe acele amplasamente.
Deci ce vei face
cu un mall nefolosit,
cu un parc de birouri nefolosite?
S-a dovedit că se pot face multe.
Într-o economie lentă ca a noastră,
re-popularea este
una din strategiile cele mai pline de succes.
Ăsta e
un mall nefolosit din St. Louis
care a fost repopulat ca spațiu pentru artă.
E acum cămin pentru studiouri de artiști,
grupuri de teatru, trupe de dans.
Nu mai aduce așa de multe venituri
din impozite ca în trecut.
Dar servește comunității locale.
Ține lucrurile în funcțiune.
Devine o instituție minunată, cred eu.
Alte mall-uri au fost re-populate
drept cămine pentru bătrâni,
sau ca universități,
și ca tot felul de spații pentru birouri.
Găsim de asemenea multe exemple
de hipermarketuri inactive
care au fost convertite pentru
tot felul de utilizări comunitare --
multe școli, multe biserici
și multe biblioteci ca acesta.
Acesta a fost o mică alimentară din lanțul Food Lion
care acum este o bibliotecă publică.
În plus, au făcut o frumoasă reutilizare adaptivă,
spărgând o parte din spațiile de parcare,
au adăugat plante pentru a colecta și curăța apa pluvială,
au adăugat mai multe trotuare
pentru a conecta vecinătățile.
Și au făcut din ceea ce a fost
doar un magazin dintr-un șir de clădiri comerciale,
un spațiu de întâlnire a comunității.
Acesta este un mic centru comercial în formă de L
în Phoenix, Arizona.
Tot ce au făcut a fost să dea un strat proaspăt de vopsea strălucitoare,
o băcănie pentru gurmanzi,
și au făcut un restaurant în vechea poștă.
Nu subestimați niciodată puterea mâncării
de a transforma un loc
într-o destinație.
A avut așa un succes, că acum au preluat și restul spațiilor de peste drum.
Iar reclamele imobiliare din zonă
declară toate cu mândrie:
"Poți merge pe jos la Le Grande Orange",
fiindcă a furnizat cartierului
ceea ce sociologii numesc
"al treilea loc".
Dacă acasă este primul loc
iar serviciul este al doilea loc,
al treilea loc este acolo unde mergi să te destinzi
și să construiești comunitatea.
Mai ales fiindcă suburbia devine
mai puțin centrată pe familie,
pe gospodăriile familiale,
există o reală nevoie
de mai multe "al treilea loc".
Cele mai dramatice remodelări
sunt cele din categoria următoare,
strategia următoare, redezvoltarea.
În economia prosperă erau câteva
proiecte de redezvoltare foarte dramatice,
în care clădirea originală
a fost complet demolată și așezarea a fost reconstruită
la o densitate mult mai mare,
un fel de vecinătăți urbane compacte, pietonale.
Dar unele din ele au fost mai mult treptate.
Acesta e Mashpee Commons,
cea mai veche remodelare pe care am găsit-o.
Este progresivă, pe durata ultimilor 20 de ani,
urbanism construit
peste zonele de parcare.
Fotografiile alb-negru arată
centrul simplu de cumpărături al anilor 60.
Iar hărțile de deasupra
arată transformarea treptată
într-un orășel compact,
cu utilizare mixtă, din Noua Anglie
și are planurile aprobate
pentru a se conecta
cu noile zone rezidențiale
de peste căile de acces
și cu cele de dincolo.
Deci uneori remodelarea este treptată.
Alteori este dintr-o bucată.
Acesta e un alt proiect de construire pe zona de parcare,
a unui parc de birouri la periferia Washington D.C.
Când metroul din Washington s-a extins spre periferii
și a deschis o stație în apropierea acestui loc,
proprietarii au decis
să construiască o nouă platformă de parcare
și să insereze deasupra
o nouă stradă principală, câteva apartamente
și clădiri de apartamente,
păstrând și clădirile de birouri.
Iată așezarea în 1940.
A fost doar o mică fermă
în orășelul Hyattsville.
Până în 1980 s-a împărțit
într-un mall mare pe o parte
și un parc de birouri pe cealaltă parte.
Și niște spații de rezervă pentru o librărie
și o biserică departe în dreapta.
Azi, au fost construite
stația de transport, strada principală și
noile clădiri de locuințe.
Mă aștept că până la urmă străzile
se vor extinde printr-o redezvoltare a mallului.
Au fost anunțate deja planurile
pentru o mulțime de apartamente cu grădină
deasupra mallului care va fi redezvoltat.
Transportul în comun este un mare stimulent pentru remodelări.
Iată aici cum arată.
Puteți vedea noile clădiri de apartamente
între clădirile de birouri
și spațiul public și noua stradă principală.
Acesta e unul din favoriții mei: Belmar.
Cred că au construit într-adevăr un loc atractiv aici
și au folosit doar construcții ecologice.
Există mari arii pe acoperiș acoperite cu panouri solare
și cu turbine eoliene.
Acesta este un mall foarte mare
pe o arie de 40 hectare.
Constă acum din 22
blocuri urbane pietonale
cu străzi publice,
două parcuri publice, opt linii de autobuz
și o gamă de case de locuit.
Și asta i-a dat zonei Lakewood, Colorado,
centrul pe care
această suburbie nu l-a avut niciodată.
Acesta a fost mallul în zilele lui de glorie.
Au organizat balul de sfârșit de an școlar în mall. Își iubeau mallul.
Iată așa arăta în 1975
cu mallul.
Pînă în 1995 mallul a murit.
Magazinul universal a fost păstrat.
Și am găsit că în multe cazuri a fost la fel.
Magazinele universale au mai multe etaje, sunt mai bine construite.
Se pot readapta ușor.
Dar cele cu un singur nivel ...
ele sunt deja istorie.
Iată aici zona reproiectată.
Acest proiect are o conectivitate grozavă
cu vecinătățile existente.
Asigură 1500 de gospodării cu posibilitatea
unui stil de viață mai urban.
Au construit cam două treimi din el acum.
Așa va arăta noua stradă principală.
Este un mare succes.
Și a ajutat să stimuleze --
opt din cele 13
malluri regionale din Denver
au fost remodelate sau
au planuri pentru asta.
Dar este important de observat că această remodelare
nu apare pur și simplu --
doar vin buldozerele și nivelează întregul oraș.
Nu, sunt poțiuni pietonale
în zone de
proprietăți ineficiente.
Astfel dă oamenilor mai multe alegeri.
Dar nu le ia alegerile.
Dar nu este suficient să creăm
doar porțiuni pietonale.
Trebuie să încercăm și transformări mai sistemice.
Trebuie să remodelăm coridoarele.
Aceasta a fost
remodelată în California.
Au luat zona comercială
arătată în pozele alb-negru de jos,
și au construit un bulevard,
care a devenit strada principală pentru orașul lor.
Și s-a transformat dintr-o
adresă urâtă, nesigură
și nedorită,
într-o adresă bună, frumoasă,
atractivă și demnă.
Acum sperăm să începem să vedem asta --
Au construit deja primăria, au atras două hoteluri.
Îmi pot imagina case frumoase construite acolo
fără a tăia copacii.
Deci există multe lucruri grozave.
Dar aș vrea să văd mai multe coridoare remodelate.
Dar creșterea densității
nu va funcționa peste tot.
Uneori re-aducerea spațiului verde
este răspunsul mai bun.
Sunt multe de învățat din programele de succes
de gestionare a terenurilor
în orașe ca Flint, Michigan.
Există de asemenea o mișcare înfloritoare de ferme suburbane --
un fel de întâlnire între grădinile de legume și Internet.
Dar poate că unul din aspectele cele mai importante
ale re-înverzirii este șansa de a
reface ecologia locală,
ca în acest exemplu de lângă Minneapolis.
Când a murit centrul comercial,
orașul a restaurat lacul și mlaștina
ale locului,
creând proprietăți pe malul lacului,
care au atras investițiile private,
prima investiție privată în ultimii 40 de ani în această zonă
cu venit foarte redus.
Deci au reușit să refacă și ecologia locală
și economia locală simultan.
Acesta este un alt exemplu de re-înverzire.
Are sens și în piețele imobiliare foarte puternice.
Acesta este în Seattle,
în parcarea unui mall
vecină cu o nouă stație de transport.
Iar linia ondulată
este o cărare de-a lungul unui pârâu adus acum la lumină.
Pârâul a fost canalizat sub parcare.
Dar aducând la lumină pârâurile noastre
chiar îmbunătățește calitatea apei din ele
și contribuie la habitat.
Deci v-am arătat câteva
remodelări din prima generație.
Ce urmează?
Cred că avem trei provocări pentru viitor.
Prima este de a planifica remodelarea
mult mai sistemic
la o scară metropolitană.
Trebuie să fim în stare să alegem
care din zone trebuie să fie re-înverzite.
Unde trebuie să redezvoltăm?
Și unde trebuie să încurajăm repopularea?
Aceste cadre arată doar două imagini
dintr-un proiect mai mare
care a încercat să facă asta pentru Atlanta.
Am condus echipa care a fost solicitată să-și
imagineze cum va arăta Atlanta peste o sută de ani.
Și am ales să încercăm să inversăm extinderea urbană
prin trei mișcări simple -- scump, dar simplu.
Prima: în o sută de ani,
transport în comun pe toate coridoarele
majore de trenuri și autostrăzi.
A doua: în o sută de ani,
zone vegetale de 300 metri
pe toate apele curgătoare.
E un pic extrem, dar avem o mică problemă cu apa.
În o sută de ani, zonele
care sunt prea aproape de apă
sau prea departe de stația de transport, nu vor fi viabile.
Deci am creat conceptul de hectar ecologic
pentru a transfera drepturile de dezvoltare
către coridoarele de tranzit
și a permite re-înverzirea
acelor zone vechi
pentru hrană și producerea energiei.
Deci a doua provocare
este de a îmbunătăți calitatea designului arhitectural
al remodelărilor.
Și închei cu această imagine
a democrației în acțiune.
Acesta este un protest care are loc
la o remodelare în Silver Spring, Maryland,
împotriva utilizării gazonului sintetic.
Remodelările sunt adesea acuzate
ca exemple de centre false de oraș
și urbanism repezit.
Și nu fără motiv, nu poți obține ceva mai fals
decât un oraș verde datorită gazonului sintetic.
Trebuie să spun, astea sunt locuri foarte hibride.
Sunt noi, dar încearcă să pară vechi.
Au peisaje stradale urbane,
dar zone de parcare suburbane.
Populația lor e
mai diversă decât a suburbiilor tipice,
dar mai puțin diversă decât a orașelor.
Și sunt
locuri publice,
dar sunt administrate de firme private.
Și doar aspectul lor de suprafață --
ca acel gazon sintetic aici --
mă înfiorează.
Așa că mă bucur că
urbanismul își face treaba.
Faptul că se întâmplă un protest
chiar arată
că amplasarea străzilor și cvartalelor, a spațiilor publice,
așa de compromise cum par ele,
tot e un lucru foarte grozav.
Dar trebuie să îmbunătățim arhitectura.
Provocarea finală este pentru voi toți.
Vreau să vă alăturați protestului
și să începeți să cereți
locuri suburbane mai durabile --
locuri cu efecte minime asupra mediului, punct.
Dar cultural
înclinăm să credem că centrele orașelor
trebuie să fie dinamice, și pretindem asta.
Dar se pare că ne așteptăm
ca suburbiile să rămână veșnic înghețate
în forma lor adolescentă
în care s-au născut prima dată.
Este timpul să le lăsăm să se maturizeze.
Deci vreau ca voi toți
să sprijiniți schimbările de zonă,
reducerea numărului de drumuri, îmbunătățirile de infrastructură
și remodelările care vor veni în curând în cartierul vostru.
Vă mulțumesc.