Nos últimos 50 anos,
tivemos uma forte construção dos subúrbios
com muitas consequências indesejadas.
Vou falar de algumas dessas consequências
e apresentar uma série de projetos realmente interessantes
que creio que nos dão fortes razões
para ficarmos muito otimistas
em como o grande projeto de "design" e desenvolvimento para os próximos 50 anos
será a readaptação de subúrbios.
Quer seja a reconstrução de centros comerciais decadentes,
tornar habitáveis grandes armazéns comerciais
ou reconstruir sapais
em antigos parques de estacionamento.
Eu acredito que o número crescente de espaços,
decadentes ou não rentáveis
principalmente de espaços comerciais
pelos subúrbios
nos dá uma tremenda oportunidade
para pegar naquelas paisagens
que, de momento, são menos sustentáveis
e convertê-las em lugares mais sustentáveis.
O que este processo nos permite fazer
é redirecionar mais do nosso crescimento
para as comunidades existentes que precisam desse impulso
e que têm já a infraestrutura pronta,
em vez de continuarmos a arrancar árvores
e a arrasar os espaços verdes da periferia.
Porque é que isto é importante?
Penso que há diversas razões.
Sem entrar em grande pormenor, vou mencionar algumas.
Numa perspetiva de alterações climáticas,
o habitante urbano médio nos EUA
tem uma pegada de carbono equivalente a um terço
da do habitante suburbano médio,
principalmente porque os habitantes dos subúrbios conduzem muito mais,
e porque, como moram em vivendas separadas,
têm uma superfície exterior muito maior
por onde se dissipa energia.
Portanto, estritamente de uma perspetiva de alterações climáticas,
as cidades são já relativamente "verdes".
A grande oportunidade
para reduzir as emissões de gases com efeito de estufa
está na urbanização dos subúrbios.
A quilometragem que fazemos duplicou, por vivermos nos subúrbios.
Isso fez aumentar a nossa dependência de petróleo importado
apesar dos ganhos em eficiência nos automóveis.
Estamos a conduzir tanto
que a tecnologia não tem conseguido acompanhar este crescimento.
A saúde pública é outra razão
para considerarmos a readaptação dos subúrbios.
Investigadores no CDC e em outros institutos
têm associado cada vez mais os padrões de desenvolvimento suburbano
aos estilos de vida sedentários.
E estes têm vindo a ser associados
com o alarmante crescimento dos níveis de obesidade
visível nestes mapas.
Por sua vez, essa obesidade tem causado
um grande aumento de doenças coronárias e diabetes
até ao ponto em que, uma criança que nasça hoje
tem 33% de probabilidade de vir a ter diabetes.
Esta taxa de crescimento tem acompanhado
a tendência para as crianças não irem a pé para a escola,
mais uma vez, devido aos nossos padrões de desenvolvimento suburbano.
Finalmente temos a questão do preço.
Até que ponto podemos suportar
os custos de viver em subúrbios
considerando o preço dos combustíveis?
A expansão suburbana para terrenos baratos
durante os últimos 50 anos
— sabem, os terrenos baratos na periferia —
ajudou várias gerações de famílias a desfrutar do Sonho Americano.
Mas cada vez mais,
as poupanças prometidas numa lógica
"vai conduzindo para a periferia
"até conseguires que te aprovem um empréstimo bancário"
essas poupanças são anuladas
quando consideramos os custos de transportes.
Por exemplo aqui em Atlanta
cerca de metade dos agregados ganha entre 20 e 50 mil dólares por ano.
E gasta 29% do seu rendimento em habitação
e 32% em transportes.
Estes são valores de 2005.
Ou seja, antes de termos chegado a 1 dólar por litro.
As pessoas tendem a não contabilizar os custos de transporte.
E eles não vão decair nos próximos tempos.
Quer vocês adorem o ambiente idílico e privado dos subúrbios
quer detestem as suas zonas comerciais sem alma,
há razões por que é importante recuperar e reequipar.
Mas... será prático?
Penso que sim.
June Williamson e eu temos investigado este tema
há mais de uma década.
Já encontrámos mais de 80 projetos variados
que são impulsionados pelo mercado.
O que está a conduzir o mercado em particular?
Primeiro: grandes alterações demográficas.
Costumamos pensar nos subúrbios
como lugares feitos para a vida em família.
Porém já não é esse o caso.
Desde o ano 2000,
dois terços dos agregados suburbanos não têm crianças.
Simplesmente, ainda não tínhamos atingido isso.
As razões para isto têm muito a ver com a predominância
de dois grandes grupos demográficos.
São eles os Baby Boomers agora em idade de reforma,
depois há um hiato,
e a Geração X, que é um grupo pequeno.
Ainda estão a ter filhos.
Mas a Geração Y ainda nem começou a atingir a idade para ter filhos.
Eles são o próximo grande grupo.
Portanto o resultado disso, previsto pelos demógrafos,
é que até 2025, 75 a 85 % dos novos agregados familiares
não terão crianças suficientes.
Diz ainda a pesquisa de mercado, — a pesquisa de consumo —
ao perguntar aos boomers e à Geração Y
o que é que eles gostariam,
onde é que eles gostariam de viver,
revela-nos que vai haver uma forte procura
— que já é visível —
de estilos de vida mais urbanos dentro dos subúrbios.
Basicamente os Boomers querem poder envelhecer onde estão
e a Geração Y gostaria de ter um modo de vida urbano,
ma a maioria dos seus empregos continuará a ser fora dos subúrbios.
O outro forte impulsionador da mudança
é o desempenho económico puro do "Asfalto Ruinoso".
Creio que este seria um nome fantástico para uma banda de rock alternativo.
Mas na indústria imobiliária, habitualmente, usam o termo
para se referirem a parques de estacionamento subutilizados.
E os subúrbios estão cheios deles.
Quando os subúrbios do pós-guerra foram construídos
lá longe nos terrenos baratos, bem longe do centro,
fez sentido construir parques de estacionamento à superfície.
Estes lugares foram ultrapassados,
e ultrapassados de novo à medida que a periferia foi alastrando.
Acontece que agora eles têm uma localização relativamente central.
Já não fazem sentido.
Aqueles terrenos têm mais valor do que dedicados ao estacionamento.
Faz sentido agora ir lá construir umas fundações
e construir na vertical, nesses terrenos.
Então o que se pode fazer com um centro comercial decadente,
ou com um centro de escritórios morto?
Acontece que se pode fazer muitas coisas.
Numa economia em baixo crescimento, como a nossa,
a re-habitação é uma das estratégias mais populares.
Este aqui é um centro comercial abandonado, em St. Louis
que foi recuperado como um espaço para a arte.
Tornou-se um centro de estúdios para artistas,
grupos teatrais, trupes de dança.
Não está a trazer tanta receita fiscal como em tempos trazia.
Mas está a servir a sua comunidade.
Ao menos mantém as luzes acesas.
Está a tornar-se, penso eu, numa grande instituição.
Outros centros comerciais oram re-habitados como lares de idosos,
universidades, todo o tipo de espaços para escritórios.
Encontrámos também exemplos de grandes armazéns
que foram convertidos em todo o tipo de usos na comunidade
— muitas escolas, muitas igrejas e muitas bibliotecas como esta aqui.
Esta era uma pequena mercearia, um supermercado Food Lion
que agora é uma biblioteca pública.
Além de ser um belo trabalho de adaptação e reutilização,
eles demoliram parte do estacionamento,
construíram valetas para recolher e tratar as águas
construíram mais passeios para ligar os bairros.
E do que era apenas um armazém ao longo de uma zona comercial,
fizeram um local onde a comunidade se reúne.
Este é um centro comercial em forma de "L"
em Phoenix, no estado do Arizona.
Fizeram apenas uma nova pintura em tons vivos,
uma mercearia gourmet,
e puseram um restaurante na antiga estação dos correios.
Nunca subestimem o poder da comida para dar a volta a um local
transformando-o num ponto de interesse.
Têm tido tanto sucesso que agora ocuparam a zona do outro lado da rua.
Os anúncios das imobiliárias na zona escrevem orgulhosamente:
"Pertíssimo do Le Grande Orange"
Porque proporcionou a este bairro
o que os sociólogos costumam chamar "o terceiro lugar".
Se o nosso lar é o primeiro lugar,
o local de trabalho é o segundo lugar,
o terceiro lugar é aquele onde gostamos de ir
e construir laços comunitários.
Especialmente por os subúrbios se estarem a tornar
menos centrados na vida familiar,
os agregados familiars têm uma verdadeira sede
de mais terceiros lugares.
Os projetos de recuperação mais espetaculares
são os da próxima categoria,
a próxima estratégia, de reconstrução.
Durante as épocas de forte expansão económica
houve vários projetos radicais de redesenvolvimento
em que o prédio original foi arrasado
e o local foi totalmente reconstruído
com uma densidade significativamente maior,
como que um bairro compacto, urbano e pedonalizado.
Porém, alguns foram projetos de natureza incremental.
Aqui temos Mashpee Commons,
a readaptação mais antiga que encontrámos.
Eles têm vindo a urbanizar, nos últimos 20 anos,
gradualmente
por cima deste parque de estacionamento.
As fotos a preto e branco mostram o centro comercial básico dos anos 60.
Os mapas por cima mostram a sua transformação gradual
numa aldeia compacta, de uso misto em estilo Nova Inglaterra.
Agora tem planos aprovados
para se ligar às novas zonas residenciais do bairro,
através de estradas nacionais
e para se ligar também ao lado oposto.
Portanto, umas vezes é gradual, outras vezes é uma mudança completa.
Aqui temos outro projeto sobre os parques de estacionamento,
trata-se de um centro de escritórios na periferia de Washington D.C.
Quando a Metrorail expandiu as linhas para os subúrbios
e abriu uma estação perto deste local,
os seus proprietários decidiram construir um novo nível de estacionamento
e a seguir colocar sobre o estacionamento de superfície
uma nova rua principal, apartamentos, e condomínios fechados,
mas mantendo os prédios de escritórios existentes.
Este é o local em 1940.
Era apenas uma pequena quinta na aldeia de Hyattsville.
Por altura de 1980, tinha sido subdividida
entre uma grande galeria comercial, de um lado,
e um centro de escritórios do outro.
Tinha também uma biblioteca e uma igreja do lado mais à direita.
Hoje, a circulação, a rua principal e a nova zona residencial
foram todas construídas.
Eventualmente, prevejo que as ruas
se expandirão por via de reconstrução da galeria comercial.
Já foram anunciados planos para serem reconstruídos
muitos destes apartamentos no jardim,
acima do centro comercial .
Os transportes públicos são um forte impulsionador para a adaptação.
Aqui está.
Podemos ver estes condomínios todos modernos
por entre os prédios de escritórios, o espaço público e a nova rua principal.
Este é um dos meus favoritos, Belmar.
Acho que eles construíram um lugar mesmo atrativo
e empregaram métodos 100% "verdes".
Há enormes painéis fotovoltaicos nos telhados
e também geradores eólicos.
Este local era um enorme centro comercial numa zona de 40 hectares.
Agora são 22 quarteirões urbanos e pedonalizados
com ruas abertas ao público,
dois parques, oito carreiras de autocarro
e vários tipos de habitação.
Tudo isto trouxe a Lakewood, Colorado
uma "baixa" da cidade que este subúrbio nunca tinha tido.
Aqui é o centro comercial nos seus melhores dias.
Tinham feito o baile de finalistas no centro comercial.
As pessoas adoravam-no.
E aqui está o local em 1975 com o centro comercial.
Por volta de 1995, a galeria comercial estava acabada.
A loja-âncora tinha-se mantido.
Isto sucede em muitos casos.
As grandes lojas ocupam vários andares, são de melhor construção.
São facilmente readaptadas.
Mas as de piso térreo...
essas passaram à história.
Aqui está como o projeto se desenvolveu.
Este projeto, penso eu, tem boas ligações
em relação aos bairros existentes.
Oferece a 1500 famílias a opção de um estilo de vida mais urbano.
Cerca de dois terços da construção está concluído.
Aqui vemos o aspeto da nova rua principal.
Um grande sucesso.
E ajudou a impulsionar
oito dos 13 centros comercias regionais em Denver
que foram ou anunciaram que vão ser readaptados.
Mas é importante notar que toda esta readaptação
não consiste apenas em aparecerem máquinas a arrasarem a cidade inteira.
Não, trata-se de zonas-enclave pedonais
nos locais onde havia propriedades que não eram rentáveis.
Isto é, oferece-se às pessoas mais escolha, não se lhes tiram opções.
Porém, não é suficiente criar zonas pedonais.
Queremos também tentar transformações sistémicas.
Queremos também readaptar os corredores.
Aqui vemos um que foi readaptado na Califórnia.
Eles pegaram na avenida comercial
visível na imagens a preto e branco, em baixo,
e construíram uma alameda que se tornou a rua principal para a cidade.
A transformação foi de um local indesejável,
feio e inseguro,
para um local atrativo, bonito, digno,
para uma morada de prestígio.
Espero que se vá tornando visível
Construíram a câmara municipal, atraíram dois hotéis.
Podia imaginar belas habitações por ali acima
sem se arrancar uma única árvore.
Aqui estão grandes melhorias.
Mas eu gostaria de ver mais avenidas a serem readaptadas.
No entanto, a densificação não vai resultar em todos os casos.
Por vezes, tornar os espaços verdes é, de facto, a melhor resposta.
Há muito para aprender com o sucesso de bancos de terrenos
a compra rápida de terras desocupadas
em cidades como Flint, Michigan
Há também uma moda do cultivo de terras nos subúrbios
— os "Jardins de Guerra" na era da internet.
Mas o aspeto mais importante da devolução dos espaços à Natureza
talvez seja a oportunidade para restaurar a ecologia local,
como se vê neste exemplo à saída de Mineápolis.
Quando o centro comercial fechou,
a cidade restaurou os sapais que havia no local originalmente,
criando terrenos com vista para o lago
que, por sua vez, atraíram investimento privado,
o primeiro investimento privado num bairro muito pobre
em mais de 40 anos.
Portanto eles conseguiram restaurar a ecologia do local
e a economia local ao mesmo tempo.
Este é outro exemplo de restauro de espaços verdes.
Faz sentido em mercados imobiliários fortes.
Este em Seattle fica no local do estacionamento de um centro comercial
adjacente a uma estação de transportes públicos.
A linha ondulada é um caminho
ao longo de um ribeiro que foi desenterrado.
O ribeiro tinha sido coberto com a construção do estacionamento.
Quando desenterramos as vias de água
melhoramos em muito a qualidade da água
e a sua contribuição para os habitats.
Mostrei-vos já algumas adaptações de primeira geração.
O que se segue?
Penso que temos três desafios para o futuro.
O primeiro é o de planear a readaptação
de forma sistémica, à escala metropolitana.
Temos que conseguir apontar
quais as áreas que deviam ser novas zonas verdes.
Onde deveremos reconstruir?
E onde deveremos encorajar nova habitação?
Estes slides mostram duas imagens de um projeto maior
que tentou fazer isto para a cidade de Atlanta.
Eu chefiei uma equipa a quem pediram que imaginassem
Atlanta daqui por 100 anos.
Nós optámos por inverter o alastrar dos subúrbios
em 3 passos simples — dispendiosos mas simples.
Primeiro, em 100 anos, transportes públicos
em todos as principais vias férreas e rodoviárias.
Segundo, em 100 anos,
zonas sem construção com 300 metros
em torno de todas as vias de água.
É algo radical, mas nós temos um "pequeno" problema com a falta de água.
Em 100 anos, serão inviáveis
as subdivisões que fiquem demasiado perto da água
ou demasiado longe dos transportes públicos.
Por isso criámos o "Eco Acre Transfer", uma bolsa imobiliária
para transferir direitos de desenvolvimento
para os corredores de transportes públicos
permitindo a recuperação de espaços verdes
nas zonas assim libertas,
para a produção de alimentos e energia.
O segundo desafio
é a melhoria da qualidade do "design" da arquitetura
das novas urbanizações.
Ilustro isto com uma imagem da democracia em ação.
Esta manifestação está a decorrer
numa nova urbanização em Silver Spring, Maryland,
num parque da cidade coberto de relva sintética.
As novas urbanizações são por vezes acusadas
de serem exemplos de falsos centros urbanos
e urbanismo instantâneo.
E há um fundo de verdade.
Não há nada mais artificial que um parque da cidade com relvado sintético.
Devo dizer que estes locais são muito híbridos.
São modernos, mas tentam parecer antigos.
Têm ruas de aspeto urbano mas espaços de estacionamento suburbano.
A sua população é mais diversificada do que no subúrbio típico
mas menos do que nas cidades.
São locais públicos mas que são geridos por empresas privadas.
A sua aparência exterior — com o relvado sintético —
é suficiente para me arrepiar.
Por isso, fico contente ao saber que o urbanismo está a fazer o seu papel.
O facto de estar a haver uma manifestação significa
que a disposição das zonas, ruas e quarteirões,
a disponibilização de espaços públicos
com os compromissos visíveis,
é ainda assim uma grande melhoria.
Temos é que conseguir melhor arquitetura.
O último desafio é para todos vós.
Quero que adiram à manifestação
e comecem a exigir lugares suburbanos mais sustentáveis
— ou lugares mais sustentáveis, ponto final.
Culturalmente, costumamos pensar
que o centro da cidade deve ser dinâmico e é essa a expetativa.
No entanto, parece que a expetativa é que os subúrbios devem ficar congelados
na forma adolescente em que foram criados.
É tempo de os deixarmos crescer.
Então peço-vos que apoiem as mudanças na definição de zonas,
a redução do número vias para automóveis, as melhorias em infraestruturas,
e as readaptações que chegarão em breve a um bairro perto de vós.
Obrigada.
(Aplausos)