Przez ostatnich 50 lat
rozbudowaliśmy przedmieścia,
co wywołało wiele nieoczekiwanych skutków.
Zamierzam omówić niektóre z tych skutków
i przedstawić parę bardzo interesujących projektów,
które, moim zdaniem, dają nam solidną podstawę
by móc optymistycznie stwierdzić,
że przez najbliższych 50 lat wielkim przedsięwzięciem z zakresu projektowania i rozwoju
będzie modernizowanie przedmieść.
Bez względu na to, czy chodzi o renowację obumierających centrów handlowych,
czy ponowne zaludnianie opustoszałych hipermarketów,
czy odtwarzanie mokradeł
zajętych przez parkingi,
moim zdaniem
rosnąca liczba
opustoszałych lub niewydajnych ekonomicznie,
zwłaszcza, placówek handlowych
na przedmieściach
daje nam niesłychaną możliwość
zabrania się za nasze
obecnie najmniej zrównoważone tereny
i przekształcenia ich w
miejsca bardziej zrównoważone.
A przy tej okazji, pozwala nam to
przekierowawć o wiele więcej siły rozwojowej
z powrotem do już istniejących społeczności,
którym przydałaby się pomoc,
a które mają już istniejącą infrastrukturę,
zamiast w dalszym ciągu
ścinać drzewa
i niszczyć zieloną przestrzeń na obrzeżach.
Więc dlaczego to jest istotne?
Moim zdaniem jest wiele powodów,
ale nie zamierzam się zagłębiać w szczegóły i podam tylko parę.
Tylko z punktu widzenia zmian klimatu,
w USA przeciętny mieszkaniec miasta
ma ślad węglowy o 2/3 mniejszy,
niż przeciętny mieszkaniec przedmieść,
głównie dlatego, że mieszkańcy przedmieść więcej jeżdżą samochodem
i mieszkają w domach jednorodzinnych,
które mają znacznie więcej powierzchni zewnętrznej,
przez którą ucieka energia.
A więc ściśle rzecz biorąc,
jeśli chodzi o zmiany klimatu
to miasta już są
relatywnie zielone.
Największą szansą
na ograniczenie emisji gazów cieplarnianych
jest zatem urbanizacja
przedmieść.
Przez całe to jeżdżenie samochodem po przedmieściach
podwoiliśmy liczbę przejeżdżanych mil.
To powiększyło nasze uzależnienie
od zagranicznej ropy naftowej,
pomimo postępu w wydajności paliwowej.
Po prostu jeździmy o tyle więcej,
że nie nadążamy technologicznie.
Ochrona zdrowia jest kolejnym powodem,
by rozważyć modernizację.
Badacze w CDC [Centrum Zwalczania i Zapobiegania Chorób] i w innych placówkach
coraz częściej wiążą występowanie
wzorców rozwoju, takich jak na przedmieściach,
z siedzącym trybem życia.
A on z kolei jest wiązany
z dość alarmującym
wzrostem występowania otyłości
który jest pokazany na tych mapach;
a otyłość m.in. powoduje
wielki wzrost występowania chorób serca
i cukrzycy,
do tego stopnia, że dziecko, które się rodzi dzisiaj
obarczone jest 33 procentowym ryzykiem
zachorowania na cukrzycę.
A ten odsetek wzrasta w tym samym tempie,
bo dzieci już nie chodzą na piechotę
do szkół, znowu
z powodu naszych wzorców rozwoju.
I wreszcie - jest kwestia dostępności cenowej.
Chodzi o to, ile kosztuje
dalsze mieszkanie na przedmieściach
przy rosnących cenach paliwa?
Rozbudowywanie przedmieść na tanich gruntach
przez ostatnich 50 lat -
chodzi o tanie grunty na obrzeżach -
umożliwiło kolejnym pokoleniom
cieszyć się amerykańskim marzeniem.
Ale coraz częściej
oszczędności wynikające
z kupowania w stylu "oddalaj się od centrum, aż ceny będą przystępne",
co w gruncie rzeczy jest naszym stylem,
te oszczędności znikają,
gdy się uwzględni koszty transportu.
Przykładowo, tutaj w Atlancie
około połowy gospodarstw domowych
zarabia pomiędzy 20 000 a 50 000 dolarów rocznie.
I ci ludzie wydają 29 procent swoich dochodów
na koszty związane z mieszkaniami
a 32 procent
na transport.
I to są dane za 2005 rok.
Czyli zanim ceny benzyny skoczyły do 4 dolarów za galon.
Wiecie, nikt z nas
tak naprawdę nie przelicza swoich kosztów transportu.
A nie zapowiada się,
żeby miały one spadać.
Czy więc kochacie przyrodę i prywatność przedmieść,
czy też nienawidzicie ich bezdusznych galerii handlowych,
to są powody, dla których warto modernizować.
Ale czy to się da zrobić?
Moim zdaniem się da.
June Williamson i ja badałyśmy ten temat
przez ponad dekadę.
I znalazłyśmy ponad 80
rozmaitych projektów.
A wszystkie one działają na zasadach komercyjnych.
Co szczególnie napędza ten rynek?
Przede wszystkim zmiany demograficzne.
Najczęściej wydaje nam się, że przedmieścia
to są miejsca bardzo pro-rodzinne.
Ale tak naprawdę, to już tak nie jest.
Od roku 2000
już w 2/3 gospodarstw domowych na przedmieściach
nie ma dzieci.
Po prostu jeszcze sobie nie zdaliśmy sprawy z tej zmiany.
A wynika to głównie
z obecnej dominacji dwóch dużych
grup demograficznych,
pokolenie wyżu powojennego przechodzi na emeryturę,
potem jest przerwa,
a potem jest pokolenie X, które nie jest liczne.
U nich ciągle rodzą się dzieci.
Ale pokolenie Y jeszcze nie zaczęło
wchodzić w wiek, w którym zacznie rodzić dzieci.
A to oni są kolejnym dużym pokoleniem.
Więc na tej podstawie
demografowie przewidują,
że do 2025 roku
75 do 85 procent nowych gospodarstw domowych
nie będzie zawierała dzieci.
Badania marketingowe i konsumenckie,
w których pytano pokolenie powojenne i pokolenie Y
czego by chcieli,
gdzie by chcieli mieszkać,
mówią nam, że będzie olbrzymie zapotrzebowanie -
które już widzimy -
na więcej miejskiego stylu życia
na przedmieściach.
Że po prostu pokolenie powojenne chce mieszkać do starości w obecnym miejscu,
a pokolenie Y chce prowadzić
miejski styl życia,
ale większość ich miejsc pracy ciągle będzie na przedmieściach.
Kolejnym znaczącym czynnikiem wywołującym zmiany
jest czysta wydajność
niewydajnego asfaltu.
Wydaje mi się, że to by była świetna nazwa
alternatywnego zespołu rockowego.
Ale to w ten sposób deweloperzy
nazywają niewykorzystywane w pełni parkingi.
A na przedmieściach jest ich pełno.
Kiedy budowano powojenne przedmieścia
na tanich gruntach
z dala od centrum,
to sensownie było budować
parkingi na powierzchni.
Ale później te obszary zostały przeskoczone
i przeskoczone raz jeszcze
w czasie gdy przedmieścia rozlewały się coraz szerzej.
I teraz to są miejsca
dość blisko centrum.
I te parkingi już nie są sensowne.
Te tereny są zbyt wartościowe na parkingi na powierzchni.
Teraz sensownie jest zrobić przebudowę,
nadbudować piętro i budować wzwyż
w takich miejscach.
Więc co można zrobić
z wymarłym centrum handlowym,
wymarłym centrum biurowym?
Jak się okazuje - dużo różnych rzeczy.
Przy wolno rozwijającej się gospodarce, takiej jak nasza,
ponowne zaludnianie jest
jedną z popularniejszych metod.
Otóż to jest
wymarłe centrum handlowe w St. Louis,
które zostało na nowo zaludnione jako przestrzeń dla sztuki.
Teraz mieszczą się tu pracownie artystów,
grupy teatralne, grupy taneczne.
Nie ma z niego tyle przychodów podatkowych,
ile było kiedyś,
ale służy ono swojej społeczności
i ciągle jest wykorzystywane.
Staje się, moim zdaniem, naprawdę świetną instytucją.
Inne centra handlowe zostały na nowo zaludnione
jako domy opieki,
jako uniwersytety,
i jako różne przestrzenie biurowe.
Znalazłyśmy także wiele przykładów
wymarłych hipermarketów,
które zostały przystosowane do
rozmaitych zastosowań przydatnych dla społeczności lokalnej:
mnóstwo szkół, mnóstwo kościołów
i mnóstwo bibliotek, takich jak ta.
To był kiedyś mały market spożywczy sieci Food Lion,
a teraz to jest biblioteka.
Nie tylko zrobiono tu piękną adaptację,
ale też wyburzono część miejsc parkingowych
i zbudowano zielone odprowadzanie i oczyszczanie deszczówki,
dodano wiele chodników
aby połączyć się z sąsiedztwem.
I w ten sposób przerobiono
zwykły market przy centrum handlowym
w miejsce integrujące społeczność.
To jest małe centrum handlowe w kształcie litery L
w Phoenix w Arizonie.
Jedyne, co z nim zrobiono, to je na nowo pomalowano na jaskrawy kolor,
otwarto delikatesowy sklep spożywczy
i zrobiono restaurację w dawnej poczcie.
Nie lekceważcie wpływu jedzenia
na odratowanie takich miejsc
i zrobienie z nich atrakcji samych w sobie.
To miejsce stało się takim sukcesem, że teraz przejęto już centrum handlowe po drugiej stronie ulicy.
I wszystkie reklamy agentów nieruchomości w tej okolicy
dumnie oznajmiają
"W odległości spaceru od Le Grande Orange,"
bo to jest dla okolicznej społeczności
czymś, co socjolodzy nazywają
"trzecim miejscem" [Third Place].
Dom to jest pierwsze miejsce,
praca to jest drugie miejsce,
a trzecie miejsce, to tam, gdzie się spędza czas wolny
i tworzy społeczność.
A szczególnie skoro przedmieścia stają się
mniej skupione na rodzinach,
rodzinnych gospodarstwach domowych,
to tworzy się prawdziwy głód
większej liczby trzecich miejsc.
Najbardziej widowiskowe modernizacje
to te z kolejnej kategorii,
kolejna strategia: odbudowa.
W czasie boomu zrealizowano kilka
bardzo widowiskowych projektów odbudowy,
czyli takich, gdzie oryginalny budynek
był wyburzany, a cała działka była zabudowywana na nowo,
tym razem z większą intensywnością zabudowy,
tworząc takie zgrabne, przyjazne dla pieszych osiedla miejskie.
Ale niektóre modernizacje były stopniowe.
To jest osiedle Mashpee Commons,
najstarsza modernizacja, jaką znalazłyśmy.
I tam po prostu, krok po kroku, w ciągu ostatnich 20 lat
zbudowano tkankę miejską
w miejscu parkingów.
Na czarno-białym zdjęciu widać
proste centrum handlowe z lat 60-tych.
A mapy u góry
pokazują jego stopniowe przekształcanie
w zgrabną
wioskę typową dla Nowej Anglii, o zróżnicowanych zastosowaniach,
a teraz są już zatwierdzone plany,
żeby ją połączyć
z nowymi osiedlami mieszkaniowymi
w poprzek arterii
i na drugą stronę.
A więc, jak widać, czasami to jest stopniowe.
Czasami jest robione na jeden raz.
To jest kolejny projekt zabudowy parkingów,
to jest grupa biurowców pod Waszyngtonem.
Gdy Metrorail [metro i kolej podmiejska] rozbudowało swoją sieć na przedmieściach
i otworzyło stację w pobliżu tego miejsca,
właściciele zdecydowali,
że zbudują nowe piętro parkingowe
a potem dodadzą nad dotychczasowym parkingiem powierzchniowym
nową Ulicę Główną, kilka bloków mieszkalnych
i apartamentowców,
a przy tym zachowają dotychczasowe biurowce.
To jest to miejsce w roku 1940.
Wtedy to była mała farma
we wsi Hyattsville.
Do roku 1980 teren został podzielony
na duże centrum handlowe po jednej stronie
i grupę biurowców po drugiej.
Było też kilka stref buforowych z biblioteką
i kościołem, z boku po prawej.
Do dziś zbudowano już
komunikację publiczną, Ulicę Główną
i nowe budynki.
Docelowo, spodziewam się, że ulice
zostaną pewnie wydłużone przez modernizację centrum handlowego.
Ogłoszono już plany budowy
mnóstwa takich mieszkań z ogródkiem
na wierzchu centrum handlowego.
Komunikacja publiczna wywołuje wiele modernizacji.
A więc tak to wygląda.
Można zobaczyć kawałek stylowych nowych apartamentowców
pomiędzy biurowcami
i przestrzeń publiczną i nową Ulicę Główną.
To jest jeden z moich ulubionych projektów, Belmar.
Moim zdaniem zbudowano tu całkiem atrakcyjne miejsce,
a przy tym zastosowano tylko ekologiczne budownictwo.
Na dachach są ogromne baterie słoneczne
oraz turbiny wiatrowe.
To kiedyś było bardzo duże centrum handlowe
znajdujące się na jednolitej działce o powierzchni 40 hektarów.
Teraz tam są 22
osobne działki oddzielone ulicami,
które są przyjazne dla pieszych,
dwa parki, osiem linii autobusowych
i cały zakres rodzajów budynków mieszkalnych.
I w ten sposób Lakewood w Colorado otrzymało
centrum,
którego to przedmieście nigdy wcześniej nie miało.
Tak wyglądało centrum handlowe w najlepszych czasach.
Urządzali sobie studniówki w tym centrum handlowym. Kochali je.
Więc to jest to miejsce w 1975
z centrum handlowym.
Do 1995 centrum handlowe obumarło.
Zachowano tylko dom towarowy.
Z tym zetknęłyśmy się wiele razy.
Domy towarowe mają wiele pięter, są lepiej budowane.
Są łatwiejsze do dostosowania.
Ale budynki jednopiętrowe...
już po nich.
Tutaj mamy projektowną rozbudowę.
Ten projekt, moim zdaniem, ma świetne połączenia
z istniejącymi osiedlami.
Zapewnia 1 500 gospodarstwom domowym możliwość
prowadzenia bardziej miejskiego stylu życia.
W tej chwili zbudowano już około 2/3 całości.
Tak wygląda nowa główna ulica.
To wielki sukces.
I dzięki temu projektowi
osiem spośród 13
regionalnych centrów handlowych w Denver
już dokonało albo ogłosiło plany
modernizacji.
Trzeba jednak podkreślić, że tych modernizacji
nie robi się tak, że
po prostu przyjeżdżają buldożery i zrównują z ziemią całe miasto.
Nie, tworzy się małe enklawy przyjazne dla pieszych
w miejscach
słabo prosperujących budynków.
I w ten sposób ludzie dostają więcej opcji,
ale żadnych opcji się nie zabiera.
Ale tak naprawdę nie wystarczy też
samo stworzenie enklaw przyjaznych dla pieszych.
Warto też spróbować dokonać przekształceń systemowych.
Trzeba modernizować także korytarze komunikacyjne.
To jest przykład
modernizacji wykonanej w Kaliforni.
Zabrano się za ulicę handlową,
pokazaną na czarno-białych zdjęciach na dole
i przerobiono ją na bulwar,
który stał się Ulicą Główną ich miasta.
I w ten sposób ulica
przekształciła się
z brzydkiej, niebezpiecznej i niechcianej
na piękną,
przyciągającą, poważaną - na dobry adres.
Już teraz zaczynamy to obserwować.
Już zbudowano tam ratusz, przyciągnięto dwa hotele.
Wyobrażam sobie piękne budynki mieszkalne, które można
tam dostawić bez ścinania ani jednego drzewa.
Więc jest wiele świetnych rzeczy.
Ale marzę o tym, żeby więcej korytarzy było modernizowanych.
Ale zagęszczanie
nie wszędzie się sprawdza..
Czasami lepszym rozwiązaniem
jest przywrócenie zieleni.
Można się wiele nauczyć z udanych
samorządowych programów wykupywania gruntów,
takich jak we Flint w Michigan.
Mamy też rozwijający się ruch rolnictwa na przedmieściach,
coś jak skrzyżowanie ogródków przydomowych z internetem.
Ale chyba najważniejszą formą przywracania zieleni
jest możliwość odtwarzania
lokalnych ekosystemów,
tak jak w tym przykładzie spod Minneapolis.
Gdy obumarło centrum handlowe,
miasto przywróciło tam
dawne mokradła,
przez co powstały działki nad jeziorem,
które przyciągnęły prywatnych inwestorów,
pierwszych prywatnych inwestorów w tej biednej okolicy
od ponad 40 lat.
Więc udało im się odtworzyć lokalny ekosystem
i lokalną gospodarkę w tym samym czasie.
Oto kolejny przykład odtwarzania zieleni.
To można robić też w prosperujących miejscach.
To jest w Seattle
w miejscu parkingu centrum handlowego,
koło nowego przystanku komunikacji publicznej.
Ta kręta linia
to ścieżka nad strumykiem, który został odkryty.
Strumyk był wcześniej schowany pod parkingiem.
Ale odkrywanie naszych strumyków
bardzo poprawia jakość ich wody
i ich wkład w środowisko naturalne.
A więc pokazałam wam niektóre
modernizacje pierwszej generacji.
Co będzie dalej?
Moim zdaniem czekają na nas trzy wyzwania.
Po pierwsze, trzeba planować modernizacje
w sposób bardziej systemowy,
w skali całych miast.
Musimy umieć wskazać
te tereny, gdzie najbardziej potrzeba odtworzyć zieleń.
Gdzie powinniśmy zrobić odbudowę?
A gdzie powinniśmy zachęcać do ponownego zaludniania?
To są dwie ilustracje
z większego projektu,
który zajmował się tym problemem w Atlancie.
Przewodniczyłam ekipie, która miała wyobrazić sobie
jak będzie wyglądać Atlanta za 100 lat.
Zdecydowaliśmy, że spróbujemy cofnąć rozlewanie się przedmieść
poprzez trzy proste decyzje - drogie, ale proste.
Pierwsza: za sto lat
ma być komunikacja publiczna na
wszystkich głównych ciągach dróg i torów.
Druga: za sto lat
zabudowa ma być w odstępie 300 metrów
od wszystkich rzek i stumieni.
To jest trochę przesadne, ale mamy tu problemy z wodą.
Za sto lat,
działki, które są zbyt blisko wody
albo za daleko od komunikacji publicznej, nie będą budowlane.
I w ten sposób stworzyliśmy system eko-działek zamiennych
aby przenieść tereny budowlane
bliżej korytarzy transportowych
i umożliwić odtworzenie zieleni
na tych dawnych działkach budowlanych,
gdzie będzie można produkować jedzenie i energię.
A drugim wyzaniem
jest poprawa jakości architektury
w modernizowanych miejscach.
Na koniec pokażę to zdjęcie
żywej demokracji.
To jest demonstracja
w zmodernizowanym mieście Silver Spring w Maryland,
na miejskim trawniku ze sztucznej trawy.
Często zarzuca się modernizacjom,
że są podróbkami prawdziwych centrów miast
i "miastami w proszku".
I nie bez przyczyny, ciężko o większą podróbkę
niż miejski trawnik ze sztucznej trawy.
Muszę to przyznać, to są miejsca hybrydowe.
Są nowe, ale próbują wyglądać staro.
Ulice wyglądają miejsko,
ale miejsc do parkowania jest tyle, co na przedmieściach.
Ich mieszkańcy są bardziej
różnorodni niż na przedmieściach,
ale mniej różnorodni niż w miastach.
I są to
miejsca publiczne,
które są zarządzane przez prywatne firmy.
I sam ich wygląd zewnętrzny
- tak jak ta sztuczna trawa -
przyprawia mnie o dreszcze.
Ale, no wiecie, cieszę się,
że urbanizacja się sprawdza.
To, że doszło do tego protestu
naprawdę znaczy,
że rozplanowanie siatki ulic i samych ulic, dodanie przestrzeni publicznej,
nawet takiej niepełnej,
ciągle jest świetnym pomysłem.
Ale musimy popracować nad architekturą.
Ostatnie wyzwanie dotyczy was wszystkich.
Chcę, żebyście dołączyli do protestu
i zaczęli domagać się
większej liczby zrównoważonych terenów na przedmieściach,
więcej zrównoważonych terenów i kropka.
Ale kulturowo,
to ciągle myślimy, że to centra miast
powinny być dynamiczne, tego się spodziewamy.
Ale przy tym oczekujemy,
że przedmieścia pozostaną na zawsze zamrożone
w tej niedojrzałej formie,
w której zostały stworzone.
Już czas, by pozwolić im dorosnąć.
Zatem chcę, abyście
wspierali zmiany w planowaniu przestrzennym,
odchudzanie dróg, poprawianie infrastruktury
i modernizacje, które już niedługo będą robione w waszym sąsiedztwie.
Dziękuję.