私たちはここ50年間
郊外を作り続け
意図せぬ結果を多く生み出しています
そこで 私はそれらの結果の いくつかについて話します
そして興味深いプロジェクトをたくさん紹介するので
郊外の改造が
次の50年に重大な影響を及ぼす
設計や開発のプロジェクトとなるだろうと
楽観的に期待できるようになるでしょう
寂れたモールの再開発だとか
捨てられた大規模商用施設へのテナント再導入だとか
駐車場を壊して
水辺を再建することもありますが
さて実際
郊外の至る所で見られるように
空家や不採算の
商用施設が
増大しているということは
現時点では 最も持続可能性の低い地域に
手を入れて
もっと持続可能な地域へと
改造するためのとても大きな機会を
与えてくれるのだと考えます
その過程においては 経済成長を 既存のコミュニティーを
支援し
そのインフラストラクチャーの
再配置に 経済成長の成果を
再投下することで これが実現します
郊外の周辺部で森を切り開き
緑地をはがし続けるのは
もうおしまいです
それでは何故これが重要なのでしょうか？
私は多くの理由があると考えますが
しかし その詳細には立ち入らずに お話するつもりです
まさに気候変動の観点からすると
アメリカの平均的な都市居住者の
カーボンフットプリントは
平均的な郊外居住者の３分の１です
何故なら 大抵において郊外居住者は より多く車を利用し
また一戸建てに住んでいるので
エネルギーが逃げ出していく外壁が
ずっと多いのです
ですから 厳密な
気候変動の観点からすると
都市は既に
比較的グリーンなのです
温室効果ガスの
排出を削減する
大きな機会は
まさに 郊外の都市化にあるのです
郊外における自動車運転について
その総マイルを 私たちは二倍にしてきました
それは燃料効率の進歩にもかかわらず
私たちの輸入石油への依存度を
高めさせました
自動車の利用が増えすぎて
技術では補えなかったのです
公衆衛生は
改造を考えるもうひとつの理由です
アメリカ疾病予防管理センターなどの研究員は
殆ど体を動かさない生活と
郊外開発のパターンを
強く結びつけてきました
またそれらはさらに
肥満率の驚くべき増加とも
繋がっている事が
これらのマップに示されています
そして肥満はまた
心臓疾患や糖尿病の大きな増加を
引き起こしており
今日では生まれる子供の
三人に一人が
糖尿病にかかる可能性を有しているのです
そしてその比率は
徒歩で登校しなくなった子供達と
同じペースで上昇しています
これももまた 私たちの 開発パターンによるものです
そして最後に値段の問題があります
つまり 上昇するガソリン価格にもかかわらず
郊外に住み続ける事は
果たしてどれほど手頃なのでしょうか？
過去50年間の
安価な土地へを求めて郊外は拡大し
安価な辺縁の土地は
アメリカンドリームを享受する世代の家族を
助けてきましたが
しかしいよいよ
家の買える郊外まで出ろという
これまでの基本的なモデルで
約束された節約は
交通費を考慮してみると
消滅する事になります
例えば ここアトランタでは
約半数の世帯が
年間二万から五万ドルの間の収入を得ています
そして彼らはその収入のうち29％を
住宅に
そして32％を
交通費に費やしているのです
この数字は2005年のもので
１ガロンあたりの価格が４ドルに 達する前の話です
そう 交通費に気を配って
わざわざ計算する人はいません
それも
すぐには下がらないでしょう
あなたが郊外の 葉の繁った 個人生活を愛しているにせよ
その寒々しい商業的な街路を嫌っているにせよ
それらは郊外の改造にとって重要な理由です
しかしそれは実行可能でしょうか？
私は可能だと考えます
ジューン・ウィリアムソンと私は 10年以上に渡って
この主題を調査し続けてきました
また私たちは80を超える
多様な計画を見てきました
しかしその全ては実に市場主導的です
特に市場を動かしているものは
第一に大規模な人口の動きです
私たちは皆郊外を
家族に強く焦点を合てた場所として考えがちです
しかし実はもうそうではありません
2000年以来
もはや郊外に住む世帯の内３分の２は
子供を持っていません
私たちはただその現実に 追いつけていないだけなのです
これは ちょうど今
二つの大きな人口グループが優勢である事と
大きく関係しています
ベビーブーム世代は退職しつつあり
ここにギャップがあります
少数の X世代です
彼らはまだ子供を産み続けていますが
しかしY世代はまだ
子供を養育する年齢に達していません
Y世代はもう一つの大きな世代です
そしてその結果として
人口統計学者は
2025年までには
75~85％の新しい家庭に
子供がいないと 予見しています
そして ベビーブーム世代とY世代に
彼らの望みや
望む生活環境について尋ねた
市場調査 消費者調査は私たちに
郊外でのより都市的なライフスタイルという
既に見てきたような要求が
巨大なものになろうとしている事を
告げています
それは要するに ベビーブーム世代は 年をとるのに適した場所を望み
そしてY世代は
都市的なライフスタイルを 望んでいるという事です
しかし彼らの仕事の殆どが郊外にあります
もう一つの大きな変化の動態は
役に立っていないアスファルトの
真の性能です
なんだか インディーズのロックバンドの
イカした名前みたいですけど―
しかしディベロッパー達は普通
利用者不足の駐車場のことをこう呼ぶのです
そして郊外はそれらでいっぱいです
戦後まず郊外は
街の中心から離れた
安い土地で発展しました
平面駐車場だけを作るというのは
理にかなっていました
しかしやがて
次々と展開し
無秩序な拡大が続いた結果
それらは今では
相対的に中央部となっているのです
もはや理にかなわなくなりました
平面駐車場として使うよりも 価値のある土地になってます
こういう場所は
デッキを造り高層化をするほうが
意味をなすのです
では閑散としたモールで
寂れたオフィス地区で
あなたは何をするのでしょうか？
あらゆる種類のことをすることになりました
不活発な経済において
新しいテナント導入は
よい戦略のひとつです
さて これはたまたまセントルイスの
寂れたモールですが
それはアート空間として活用されました
今は芸術家のアトリエ
演劇グループやダンスグループの 拠点となっています
それはかつてそうであったような
大きな税源ではありません
しかしそのコミュニティに貢献しています
明かりを灯し続けているのです
それは本当に 素晴らしい施設に なりつつあると思います
他のモールは
老人ホームとして
大学として また多様なオフィスとして
テナントを獲得しました
私たちはさらに
たくさんの 学校や教会
そしての図書館のような
あらゆる種類のコミュニティを守る用途として 改造された
閉店した大規模店舗の
多くの例を見つけました
これはフードライオンという 食料雑貨店でしたが
今では公共図書館になっています
加えて 適応的で美しい再利用を 行っていると同時に
それらは駐車場のいくつかを引き剥がし
雨水を集め浄化するための湿地帯に
近隣を繋ぐたくさんの歩道に
入れ替えました
また彼らはこの
商業的な通りに並ぶただの商店だったものを
コミュニティの集う空間にしました
これはアリゾナ州フェニックスにある
小さなＬ字型のショピングセンターです
実際に彼らがしたのは 新しい鮮やかなペンキを塗り
グルメ食品店を開き
古い郵便局の中にレストランを作っただけでした
食べ物が
その場所を再活性化する力を
決して過小評価してはいけません
それは大いに成功し 道路の反対側にも及んでいます
またこの近隣内の不動産の広告は
全てとても誇らしげに宣言しています
"ル・グラーン・オランジュは徒歩圏内”
なぜならそれは社会科学者が好んで言うような
"第三の場所"を
近隣に提供するからです
仮に家が第一の場所で
また職場が第二の場所だとすると
第三の場所はあなたがたむろして
コミュニティを形成しに行く場所です
そして特に郊外では
家族への
家族世帯への集中が減ってきているので
そこにはより多くの第三の場所を求める
真の渇望があるのです
そこで 最も劇的な改造は
実のところ次のカテゴリーに属します
次の戦略 再開発です
今 ブームのさなかにあって いくつかの
元の建物を解体し
更地にした上でそこを
さらに高密度に立て直すという実に劇的な
再開発計画があります
それはある種コンパクトで歩き回れる 都市的地域です
しかしそれらの内いくつかは 段階的に作られました
これはマッシピーコモンズで
我々の見つけた中で最も古い改造です
またそれは駐車場の上に建てられ
ここ20年間に段階的に作られた
都市計画です
このモノクロの写真が示すのは
60年代の簡素な通りのショッピングセンターです
そしてその上の地図は
漸時的な変化を示します
それがコンパクトになってゆき
複合用途のニューイングランド村となり
またそれは今 幹線道路の
反対側にできた
新しい住宅地区に
接続する認可を得て
向かい側に拡張しました
時には段階的に
時には一挙に行われます
これは別の駐車場を埋める計画で
このワシントンDC郊外の オフィス地区のひとつでは
郊外へと地下鉄路線が延長され
またその近くに駅ができた際
所有者が
新たな駐車デッキの建設を決めました
それから既存のオフィスビルを維持しながら
平面駐車場跡に
新たな大通りやいくつかのアパートメント
そしてマンションを加えました
これはこの場所の1940年の様子です
そこはハイアッツビルの
小さな農場でした
1980年までにはそこは既に
片側は大きなモールに
そして反対側はオフィス地区に 分割されていました
それから図書館のための緩衝地帯
そしてずっと右は教会です
今日ではその交通機関や
大通り そして新しい住宅が
建てられています
最終的にその通りは
恐らくモールの再開発地区まで 伸びるものと思います
再開発されるモール上の
庭付きアパートメント用区画のプランが
既に公表されています
つまり 交通機関は改造の大きな原動力です
ここではそのように見えます
オフィスビルと公共空間や新たな大通りの間に
新しいファンキーな分譲マンションが
見えます
これは私のお気に入りの一つ ベルマーです
彼らはここに実に魅力的な場所を造り
グリーンな建設作業だけを使ったと思います
屋根の上には風力発電機と
巨大な太陽光発電パネルがあります
これは100エーカーのスーパー街区の
非常に大きなモールでした
今では
公共の通りや
二つの公共公園と八つのバス路線
またいくつかの住居形式を持つ
２２の都市街区になっています
コロラド州レイクウッドのダウンタウンに
この郊外が決して
持つ事の無かったものを与えました
これはその最盛期のモールです
モールの中には散歩道をもっており 彼らのモールを愛していました
これは1975年の
そのモールの風景です
1995年にはすでに そのモールは 寂れていますが
そのデパートは維持されてきました
多くの場所で見られる事例です
そのデパートは複数階で 良質の建物で
容易に再活用出来ます
しかし一階建てのものは
まさに過去のものです
これが建設予定です
私はこの計画は既存の近隣地区への
大きな接続可能性を持っていると思います
それはより都市的なライフスタイルという オプションを
1500世帯へと提供します
今ではその約３分の２が竣工しています
これは新しい大通りの見通しです
これはとても成功しています
またそれは
デンバー市内に現在ある または発表された
１３のモールの内の８つで
改造を誘発することに
一役買いました
しかし注意すべき重要な点は ここのような改造の全てが
ただブルドーザーがやって来て
その都市全体をただ掘り起こす というようなものではないという事です
そうでなく それは
利用度の低い土地にできた
歩きやすい小路なのです
またそれは人々により多くの選択肢を与えます
それは選択肢を奪いとるのではありません
しかしまたそれは歩きやすい小路を
作るのだけでは十分ではありません
あなたはより全体的な変容を得たいと 望みます
私たちはさらに通り自体を 改造する必要があるのです
これはカリフォルニアで
行われている改造です
彼らは下の白黒写真に見られる
商業的な通りを採用し
またその街の目抜き通りとなる
並木道を造りました
そしてそれは
醜く 危険で
望ましくない住所を
美しく 魅力的で
品位ある良いものへと変化させました
今私たちはその結果を見るところです
彼らは既に市庁舎を建て 二つのホテルを誘致しました
私には美しい住宅が木々を切り倒すことなく
そこに並んで建てられる様を想像できます
このように そこにはたくさんの 素晴らしい事がありますが
私はより多くの通りが 改造されるのを見たいのです
高密度化は
すべての場所で機能する訳ではありません
時に再グリーン化は
より良い答えとなります
ミシガン州フリントで行われたような
ランドバンキング計画の成功には
学ぶべき所がたくさんあります
それはまたある種の家庭菜園と インターネットの出会い
急成長している郊外の農業運動でもあります
実際に 恐らく再グリーン化の 最も重要な一側面は
このミネアポリスの郊外の例のように
地域の生態環境を修復する
好機だという点です
ショッピングセンターが寂れた時
その都市は
以前の湿地帯を取り戻し
湖畔の土地を作り出し
それは民間投資を引き寄せました
この非常に低収入な地区への40年来
最初の民間投資です
彼らは首尾よくその地域生態環境と
地域経済を同時に回復させたのです
これは別の再グリーン化の例です
それはまた非常に強い市場においても 意味をなします
これはシアトルの
新しい公共交通機関の停留所に隣接する
モールの駐車場用地にあります
またそのうねった動線は
今では小川に沿った陽の当たる 小道になっています
その小川は駐車場の地下排水路でした
そして小川に陽を当てると
実際にその水質を向上させ
生息環境に寄与するのです
私はあなたがたにいくつかの
第一世代の改造をお見せしました
次は何でしょうか？
私は未来へ向けて３つの挑戦があると考えます
第一に 改造を
より体系的に
都市的なスケールで計画することです
私たちは本当に再グリーン化すべきである
場所を設定する必要があります
私たちはどこを再開発すべきなのでしょうか？
またどこで再定住を促進すべきなのでしょうか？
これらのスライドが示すのは
アトランタでちょうどこのことを試みている
より大きな計画を表した２つのイメージです
私はアトランタの100年後を構想するよう
依頼されたチームを率いました
そして私たちはスプロールを 三つのお金のかかるしかし単純な動きで
覆そうと決めました
一つは100年間の
全ての主要な路線や道路
等の交通機関を提供
第二に 100年間の
全ての水路に沿った
300メートルの緩衝地帯
これは多少極端ですが 私たちは少々水の問題を抱えてきました
100年間
単に水に近すぎるか
あるいは交通機関から遠すぎるような分譲地は 存続できません
そこで土地の開発権に
エコの面積の確保を義務付け
交通幹線周囲の整備を進めます
またかつて分譲した土地を再緑化して
食料やエネルギー生産に
使える制度を整えました
そこで 次の挑戦は
この改造における建築デザインの質を
向上させる事です
私はこのデモクラシー活動の
映像をもって締めくくります
これはメリーランドのシルバースプリングで
改造に対する抗議が
人工芝の上で起こっている模様です
今 改造はしばしば
偽の繁華街や即席のアーバニズムとして
非難されているのです
その理由が無いわけではありません
人工芝以上のまやかしはないということです
これらの場所はとても複合的な場所です
それは新しいけれども古く見せかけています
彼らは都市的な街並みに見えますが
郊外の駐車比率です
その人口は
典型的な郊外に比べ多様ですが
都市ほどではありません
またそれは
公共空間でありながら
私的な企業に管理されています
そしてその表面の外観は
この人工芝のように
ただ私をひるませます
さて 私はアーバニズムが
その役目を果たす事を嬉しく思います
抗議が起こっている事が
実際に意味するのは
街区のレイアウトや通り そして街区や 公共空間の配置に
妥協することがおそらく
未だ大きな問題としてあるという事です
しかし私たちは建築を より良くしなければなりません
最後の挑戦はあなた方全てのためのものです
私はあなたがこの抗議に参加し
より持続可能な
郊外の場を
要求する事を強く望みます
しかし文化的に
私たちは繁華街を動的であるべきだと考え
またそう期待する傾向にあります
他方郊外に対しては
思春期の形がどのようなものであれ
ずっと変わらず
そのままであるべきだと考えてきました
今や 郊外を成長させる時がきたのです
ですから 私はあなた方からの
ゾーニングの変更や道路の抑制
インフラストラクチャーの向上や
あなたの近隣にやってくる改造に対する 支援を望みます
ありがとうございます