Negli ultimi 50 anni,
abbiamo costruito i sobborghi
con una serie di conseguenze involontarie.
Parlerò di alcune di queste conseguenze e poi
presenterò una serie di bei progetti
che credo ci diano buonissime ragioni
per essere ottimisti riguardo a come il
grande progetto di design e sviluppo dei prossimi 50 anni sarà
la ristrutturazione delle periferie.
Dunque, che si tratti del rinnvoamento di un centro commerciale
o la rianimazione dei grandi magazzini vuoti
o la ricostruzione delle zone umide
partendo dai parcheggi,
penso che il problema risieda
nel numero crescente di spazi
vuoti o sotto-performanti,
soprattutto commerciali,
ovunque nelle periferie.
Questi ci danno un'opportunità meravigliosa
di prendere uno dei paesaggi meno
sostenibili al momento e
convertirli in luoghi più
sostenibili.
Ciò che questo ci permetterà, nel mentre,
sarà di ridirezionare molta della nostra crescita
verso le comunità già esistenti che
necessitano di una spinta e che
hanno già delle infrastrutture esistenti,
invece che continuare ad
abbattere alberi e distruggere
spazi verdi ai confini delle città.
Perché questo è importante?
Ci sono molte ragioni.
Non andrò nei dettagli, parlerò solo di alcune.
Dal punto di vista del cambiamento climatico,
l'abitante urbano medio americano ha
un'impronta ecologica grande un terzo
di quella dell'abitante medio delle periferie o dei sobborghi.
Questo perché, soprattutto, chi abita fuori guida di più,
vive in case singole,
il che implica l'avere un'enorme superficie
da cui l'energia può sfuggire.
Quindi, da una prospettiva strettamente
relativa al cambiamento climatico
le città sono già
piuttosto verdi.
La grande opportunità per la
riduzione delle emissioni di gas serra
risiede nella possibilità di
urbanizzare i sobborghi.
Tutto questo guidare che si fa nei sobborghi,
ormai è il doppio di qualche anno fa.
Ha aumentato la nostra dipendenza
dal petrolio straniero,
nonostante la maggiore efficienza delle auto.
Guidiamo così tanto di più che la
tecnologia non è riuscita a tenere il passo.
La salute pubblica è un'altra ragione
per prendere in considerazione questa ristrutturazione.
I ricercatori del CDC e di altre istituzioni
trovano sempre più spesso legami tra
schemi di sviluppo suburbano e
stili di vita sedentari.
Questi, a loro volta, sono legati
all'allarmante crescita
dell'obesità
che possiamo vedere in questa mappa.
L'obesità è anche causa di
grandi crescite dei problemi cardiaci
e del diabete, tanto che un bambino
nato oggi ha una possibilità su
tre di avere il diabete
da grande.
Questa percentuale è cresciuta di pari passo
con i bambini inattivi, che non vanno
più a scuola a piedi,
di nuovo a causa della struttura delle periferie.
E poi c'è, infine, la questione di quanto possiamo permettercelo.
Voglio dire, possiamo continuare a
vivere nei sobborghi, con
i prezzi del gas che salgono così?
L'espansione dei sobborghi su terre che sono costate poco,
negli ultimi 50 anni - sapete,
quelle terre a basso costo, lontane dal centro -
hanno aiutato generazioni di famiglie
ad approfittare del sogno americano.
Ma, sempre più spesso,
i risparmi promessi dai bassi costi
dovuti alla lontananza dal centro, raggiungibile in auto,
che è poi il nostro modello -
questi risparmi sono spazzati via
se prendi in considerazione il costo dei trasporti.
Per esempio, qui ad Atlanta,
metà delle famiglie guadagna
tra 20.000 e 50.000 dollari all'anno.
Queste famiglie spendono il 29% del loro reddito
per la loro casa e
il 32%
in trasporti.
Questi sono dati del 2005, quindi
precedenti al salto che ha fatto costare la benzina 4$ a gallone (3,78L)
Sapete, nessuno di noi
fa calcoli matematici precisi sui costi dei trasporti.
Non stanno scendendo, e non
lo faranno presto.
Sia che amiate la privacy verde dei sobborghi,
sia che odiate le sue vie commericali senz'anima,
avete buone ragioni per volere questa ristrutturazione.
Ma è pratico?
Io penso che lo sia.
June Williamson ed io facciamo ricerche su
questo tema da più di dieci anni.
Abbiamo trovato più di 80
progetti diversi.
Sono però tutti guidati dal mercato.
Ciò che guida quel mercato, in primis,
è il cambiamento demografico.
Pensiamo tutti ai sobborghi come a luoghi
pieni di famiglie.
Ma non è più così.
Dal 2000,
due terzi delle unità familiari dei sobborghi
non hanno bambini.
Siamo noi a non essercene accorti.
La ragione è la dominanza
di due grandi gruppi
demografici al momento:
i Baby Boomers, che vanno in pensione,
e poi c'è un salto, c'è la Generazione X,
che è una generazione piccola.
Stanno ancora avendo figli.
La Generazione Y non è ancora arrivata all'età
in cui si fanno figli.
Loro sono l'altra grande generazione.
Il risultato di tutto ciò, secondo
i demografi, sarà che
nel 2025,
tra il 75 e l'85% delle nuove famiglie
non avrà figli.
La ricerca di mercato, che si concentra sui consumatori
chiede ai Boomers ed alla Gen Y
cosa gli piacerebbe,
dove vorrebbero vivere,
e ci dice che c'è una grande domanda
- e già lo possiamo vedere -
di uno stile di vita più urbano
dentro i sobborghi.
I boomers vogliono invecchiare dove sono già,
la Gen Y vuole vivere uno
stile di vita urbano,
ma la maggior parte dei lavori continuerà ad essere nei sobborghi.
L'altra grande dinamica di cambiamento
è nella performance
dell'asfalto di pessima qualità.
Penso sia un ottimo nome per
un gruppo alternativo.
Ma gli immobiliaristi chiamano così
i parcheggi che non rendono molto.
I sobborghi ne sono pieni.
Quando i primi sobborghi furono costruiti
dopo la guerra, su terre a basso costo,
lontane dal centro,
aveva senso costruire solo
parcheggi in superficie.
Ma questi siti sono diventati obsoleti
sempre di più,
mentre noi continuavamo ad espanderci.
E ora sono diventati
piuttosto centrali, il che
non ha alcun senso.
Queste terre ora hanno più valore che per un banale parcheggio.
Ha senso ora, ha senso
costruire
su questi siti.
Quindi cosa fai
con un centro commerciale vuoto,
o un complesso di uffici?
Di tutto, in effetti.
In un'economia lenta come la nostra,
il ripopolamento è una
delle strategie più popolari.
Questo, ad esempio, è
un centro commerciale morto a St. Louis,
rianimato come spazio artistico.
Ora ospita atelier di artisti, gruppi di teatro,
e gruppi di danza.
Non produce altrettante tasse
che prima, ma almeno
è utile alla comunità,
tiene le luci accese.
Sta diventando, penso, una grande istituzione.
Altri centri commerciali sono stati rianimati come
case di riposo, oppure
come università,
e vari tipi di spazi per uffici.
Abbiamo anche trovato molti esempi
di grandi magazzini
che sono stati convertiti
in vari tipi di servizi per la comunità, anch'essi,
da scuole a chiese
a biblioteche, come questa.
C'era un piccolo negozio di alimentari, della catena Food Lion,
ora è una biblioteca pubblica.
Oltre che farne un uso riadattativo meraviglioso, in questi
progetti si sono liberati anche dei parcheggi,
creati bioswales (canali di scolo con vegetazione),
inseriti molti marciapiedi per
collegare le diverse zone.
Hanno anche reso ciò che
era solo un negozio lungo una via
commerciale in uno spazio di aggregazione per la comunità.
Questo è un piccolo centro commerciale a forma di L
a Phoenix, in Arizona.
Tutto ciò che hanno fatto è stato ridipingere di colori brillanti,
aggiungere un negozio di alimentari di alta gamma,
e aprire un ristorante nel vecchio ufficio postale.
Non sottovalutiamo mai il potere del cibo
per cambiare un posto e
renderlo una destinazione.
Ha avuto così successo che hanno aperto anche al di là della strada.
E le pubblicità di immobiliari della zona
proclamano tutte fieramente
"a due minuti a piedi da La Grande Orange",
perchè il ristorante ha dato alla zona
quel che i sociologi amano chiamare
un "terzo posto."
Se casa nostra è il primo posto,
e il lavoro il secondo,
il terzo è quello dove si va per passare il tempo
e creare una comunità.
Visto che i sobborghi stanno diventando
sempre meno centrati sulle famiglie,
sulle case di famiglia,
c'è una vera fame di
più "terzi posti."
I rinnovamenti più drammatici
sono in effetti i prossimi che vi mostrerò,
quelli che seguono la strategia del ri-sviluppo.
Durante il boom ci sono stati molti
progetti di ri-sviluppo di grande portata,
dove l'edificio originale
è stato abbattuto e tutto il sito ricostruito
con una densità più alta,
come un vicinato compatto che si può girare a piedi.
Alcuni di essi sono stati ancor più graduali.
Questa è Mashpee Commons,
la ristrutturazione più vecchia che abbiamo trovato.
E qui si è costruito, gradualmente in 20 anni,
l'urbanismo sopra
i parcheggi.
Le foto in bianco e nero mostrano
un normale centro commerciale anni '60.
Le mappe lì sopra mostrano la
trasformazione graduale
in un compatto,
variegato villaggio del New England,
i suoi piani per connettere le varie zone a
nuove aree residenzali
al di là delle grandi arterie
dall'altra parte
sono stati approvati.
Così, insomma, talvolta la cosa è graduale.
Qualche volta accade in una botta sola.
Questo è un altro progetto di riempimento di un parcheggio,
quello di un complesso di uffici fuori Washington D.C..
Quando Metrorail ha esteso la sua rete nei sobborghi,
e ha aperto una stazione vicino a questo sito,
i proprietari hanno deciso di
creare un nuovo piano parcheggio
per poi inserire sopra questo
una nuova Main Street, vari appartamenti,
e condomini, mantenendo però
i palazzi d'uffici già esistenti.
Questo è il sito nel 1940.
Era una piccola fattoria
nel villaggio di Hyattsville.
Nel 1980 fu suddivisa
in un centro commerciale da un lato,
e in un complesso di uffici dall'altro.
Poi c'erano un po' di spazi di mezzo per una biblioteca
e per una chiesa, a destra.
Oggi, la strada di transito,
quella principale e i nuovi appartamenti
sono tutti stati terminati.
Prima o poi, mi aspetto che le strade
si estendano attraverso il centro commerciale "rimaneggiato".
Sono stati annunciati piani per molti
di questi appartamenti-giardino
sopra il centro commerciale da ristrutturare.
Il transito è un gran portatore di rinnovamento.
Ecco che aspetto ha:
si possono vedere, più o meno, i bei nuovi palazzi
di condomini tra un palazzo d'ufficio e l'altro,
e lo spazio pubblico e la Main Street.
Questo è uno dei miei favoriti, Belmar.
Hanno creato un bel posto qui, e hanno
usato solo tecnologie costruttive verdi.
Ci sono enormi pannelli fotovoltaici sui tetti,
e anche turbine eoliche.
Questo era un grande centro commerciale,
che si estendeva su un enorme isolato di 100 acri.
Ora equivale a 22 isolati
urbani percorribili a piedi, con
strade praticabili per pedoni,
due parchi pubblici, otto linee di bus
e vari tipi di case.
E insomma sì, ha dato a Lakewood in Colorado
il centro che questo sobborgo
non ha mai avuto prima.
Questo è il centro commerciale nei suoi
giorni di gloria: ci facevano il ballo del liceo, lo adoravano.
Questo è il sito nel 1975,
con il centro commerciale.
Nel 1995, il centro commerciale era morto,
avevano mantenuto solo il grande magazzino.
Questo è successo in molti casi.
I grandi magazzini sono su più piani; sono costruiti meglio
e dunque più facili da riadattare.
Ma gli edifici ad un piano...
si tratta proprio di storia.
Qui c'è la proiezione di come dovrebbe venire.
Questo progetto è molto connesso,
secondo me, ai quartieri vicini.
Dà a 1500 famiglie la possibilità
di una vita più urbana.
Al momento siamo a due terzi dell'opera,
qui vedete come sarà la Main Street.
Ha molto successo,
ed ha aiutato 8 dei 13
centri commerciali
a Denver a ottenere la possibilità,
presente o futura,
di essere rinnovati.
E' importante notare che tutte queste ristrutturazioni
non stanno accadendo...
Voglio dire, non è che arrivano bulldozer a tirar giù tutto,
si creano sacche di praticabilità pedonale
su siti di proprietà
che ormai non rendono più.
Così si dà più scelta alle persone,
senza portarne via altre.
Però non basta creare queste
sacche di "camminabilità."
Si dovrebbe tentare anche una trasformazione più sistemica,
si dovrebbero rinnovare anche i "corridoi" stessi.
Questo per esempio
è un esempio californiano:
hanno preso la via commerciale
che vedete nelle immagini in bianco e nero,
per farne un boulevard che
è divenuto la Main Street della città.
Quindi la zona è cambiata da
parte brutta, pericolosa
e indesiderabile della città,
ad un quartiere bello ed attraente,
pieno di dignità, un indirizzo buono.
Voglio dire, ora si spera di iniziare a vederlo così.
Hanno già costruito un municipio e due hotel,
mi immagino belle case da costruire da quelle parti
senza dover abbattere neanche un albero.
Ci sono un sacco di cose grandiose,
ma mi piacerebbe vedere più "corridoi" venire rinnovati.
Ma l'addensamento
non può funzionare ovunque.
Altre volte aumentare gli spazi verdi
è davvero la soluzione migliore.
C'è molto da imparare da programmi
di landbanking di successo
in posti come Flint, in Michigan.
C'è anche un fiorente movimento di fattorie suburbane,
un incontro tra i victory gardens e internet.
Ma forse uno degli aspetti più importanti del ripopolamento del evrde
è la possibilità di ristrutturare
l'ecologia locale,
come in questo esempio fuori Minneapolis.
Quando è morto il centro commerciale,
la città ha ristrutturato le zone umide
originarie presenti sul sito,
costruendo proprietà lungo il lago,
le quali hanno attratto investimenti di privati.
Il primo di questi, in questo quartiere a basso reddito,
negli ultimi quarant'anni.
Sono riusciti a risistemare l'ecologia locale,
e l'economia, allo stesso tempo.
Ecco un altro esempio di "re-greening",
che ha senso in mercati forti,
come questo, a Seattle.
Siamo sul parcheggio di un centro commerciale
adiacente a una nuova fermata dei trasporti.
Questa linea ondulata è
un sentiero lungo una sorgente che ora è allo scoperto,
mentre prima era sotto il parcheggio.
Scoprendo le nostre sorgenti,
miglioriamo la qualità dell'acqua, nonché
il loro contributo all'habitat naturale.
Allora, vi ho mostrato un po'
di queste ristrutturazioni della prim'ora.
Cosa verrà dopo?
Abbiamo tre sfide per il futuro:
la prima è ristrutturare più
sistematicamente,
su scala metropolitana.
Dobbiamo capire quali
zone vanno ripopolate di verde.
Dove dobbiamo muoverci,
dove dobbiamo incoraggiare la re-inabitazione?
Queste slide mostrano due immagini
di un progetto più largo
tentato ad Atlanta.
Avevo una squadra a cui è stato chiesto di
immaginarsi Atlanta tra 100 anni.
Abbiamo deciso di tentare di invertire la crescita
in 3 semplici mosse, costose ma semplici.
Per prima cosa, in 100 anni,
il transito su tutte le principali vie
ferrate e strade.
Secondo, tra 100 anni,
migliaia di posti per mangiare
su ognuno di questi corridoi.
E' un po' estremo, ma c'è un problema con l'acqua.
Tra cent'anni,
le suddivisioni troppo vicine all'acqua o
troppo lontane dal transito non saranno praticabili.
Quindi abbiamo creato il "transfer eco-acre"
per trasferire i diritti di sviluppo
alle vie di transito per
permettere il "re-greening"
di queste altre parti del progetto
per la produzione di cibo ed energia.
La seconda sfida è migliorare
la qualità del design architettonico
dei rinnovamenti.
Chiudo con questa immagine
della democrazia in azione:
è una protesta in corso
in un rinnovamento a Silver Spring, in
Maryland, su un pezzo di verde artificiale.
Spesso le ristrutturazioni sono accusate
di creare esempi di centri città finti,
e di urbanismo pret-a-porter.
Non senza ragione - c'è poco di più fasullo di un
prato di verde artificiale.
Devo dire che questi posti sono molto ibridi;
sono nuovi ma cercano di sembrare antichi.
Ci sono paesaggi urbani, ma
percentuali di parcheggi da sobborgo.
La popolazione è più
diversificata che nella periferia tipica,
ma meno che nelle città.
E si tratta di luoghi
pubblici, ma gestiti
da aziende private.
L'apparenza è -
come il prato artificiale -
quello che mi lascia perplessa.
Dunque sì, sono felice che
l'urbanesimo funzioni.
Il fatto che ci sia una protesta
significa che il disegno degli isolati e
delle strade, la struttura dello spazio pubblico,
per quanto compromessa,
è ancora qualcosa di meraviglioso.
Però dobbiamo fare meglio l'architettura.
L'ultima sfida è per tutti voi.
Voglio che vi uniate alla protesta e
chiediate, domandiate
luoghi suburbani più sostenibili,
luoghi più sotenibili, punto.
Culturalmente tendiamo
a pensare che i centri città
dovrebbero esser dinamici - ce lo aspettiamo.
Ci aspettiamo anche che le periferie
restino congelate per sempre
in qualsiasi stadio siano
state concepite.
Lasciamole crescere.
Voglio che supportiate
i cambi della zonificazione,
lo snellimento delle strade, il miglioramento
delle infrastrutture e le ristrutturazioni intorno a voi.
Grazie.