Dalam 50 tahun terakhir
kita telah membangun daerah pinggiran
dengan banyak akibat yang tidak diinginkan.
Dan saya akan berbicara beberapa di antaranya
dan menunjukkan beberapa proyek yang sangat menarik
yang saya rasa memberikan kita alasan bagus
untuk menjadi optimis
bahwa proyek perancangan dan pengembangan dalam 50 tahun ke depan
akan memperbaiki daerah pinggiran.
Baik itu mengembangkan kembali pusat perbelanjaan
atau menggunakan kembali toko-toko besar,
atau membuat kembali lahan basah
dari tempat parkir.
Saya rasa pada kenyataannya
jumlah tempat
yang kosong dan kurang dimanfaatkan
di seluruh daerah pinggiran
yang terus bertambah
sebenarnya memberikan kesempatan bagus
untuk mengambil bentangan
yang paling tidak berkesinambungan
dan mengubahnya menjadi
tempat yang lebih berkesinambungan.
Dan dalam prosesnya, hal itu memungkinkan kita
lebih mengarahkan pertumbuhan kita
kembali kepada masyarakat yang ada
yang dapat digunakan sebagai pendorong,
dan membuat prasarana yang ada,
bukannya meneruskan
penebangan pohon
dan menghancurkan ruang terbuka hijau di daerah pinggiran.
Lalu mengapa ini penting?
Saya rasa ada beberapa alasan.
Saya tidak akan merincinya, namun saya akan menyebutkan beberapa.
Dari sudut pandang perubahan iklim
rata-rata penduduk kota di Amerika
memiliki jejak karbon sepertiga
dari rata-rata penduduk desa,
terutama karena penduduk desa lebih banyak mengemudi
dan tinggal di gedung-gedung terpisah,
ada lebih banyak permukaan luar
yang melepaskan energi.
Jadi hanya dari
sudut pandang perubahan iklim saja,
kota sebenarnya relatif
lebih ramah lingkungan.
Kesempatan besar
untuk mengurangi pengeluaran gas rumah kaca itu
sebenarnya adalah dengan mengubah
daerah pinggiran menjadi kota.
Semua perjalanan keluar dari daerah pinggiran
menggandakan jumlah jarak kita berkendara
dan meningkatkan ketergantungan kita
akan impor minyak
meskipun ada peningkatan dalam efisiensi bahan bakar.
Kita lebih banyak berkendara,
kita tidak dapat mengikuti hal itu dalam hal teknologi.
Alasan lain untuk perbaikan daerah pinggiran
adalah kesehatan umum.
Para peneliti di CDC dan tempat lain
telah semakin banyak menghubungkan
pola pengembangan daerah pinggiran
dengan gaya hidup menetap.
Dan hal itu telah dihubungkan
dengan laju pertumbuhan akan kegemukan
yang mengkhawatirkan
yang ditunjukkan pada peta ini.
dan kegemukan itu telah memicu
peningkatan besar pada penyakit jantung
dan diabetes
hingga seorang anak yang lahir pada hari ini
memiliki 1 dari 3 peluang
untuk menderita diabetes.
Dan laju itu telah meningkat dengan kecepatan yang sama
karena anak-anak tidak lagi
berjalan kaki ke sekolah,
kembali, karena pola pengembangan kita.
Lalu akhirnya -- ada pertanyaan tentang seberapa terjangkau hal ini.
Maksud saya, apakah ini terjangkau
untuk dapat terus hidup di daerah pinggiran
dengan meningkatnya harga gas?
Pengembangan daerah pinggiran menjadi lahan murah
selama 50 tahun terakhir --
Anda tahu lahan murah di luar batas kota --
telah menolong sekelompok keluarga
menikmati impian Amerika.
Namun
tabungan yang dijanjikan
dengan "mengemudi sampai kau mampu" --
yang sebenarnya model kita --
tabungan itu habis
jika Anda memperhitungkan biaya transportasi.
Contohnya, di Atlanta
sekitar setengah rumah tangga
berpenghasilan di antara 20.000 hingga 50.000 per tahun.
Dan mereka menghabiskan 29 persen penghasilan mereka
untuk perumahan
dan 32 persen
untuk transportasi.
Maksud saya, itu gambaran tahun 2005,
sebelum kita membayar 4 dolar per galon.
Anda tahu, tidak ada dari kita
yang cenderung memperhitungkan biaya transportasi.
Dan biaya itu tidak akan menurun
dalam waktu dekat.
Baik Anda menyukai kerindangan daerah pinggiran
ataupun benci pada daerah perdagangan tanpa jiwa,
ada alasan yang bagus untuk memperbaikinya.
Namun apakah ini dapat dipraktekkan?
Saya rasa iya.
Saya dan June Williamson telah meneliti topik ini
selama lebih dari satu dekade.
Dan kami menemukan lebih dari 80
proyek berbeda.
Namun semuanya digerakkan oleh pasar.
Apa yang menggerakkan pasar pada khususnya --
pertama adalah pergeseran demografi utama.
Kita semua cenderung berpikir daerah pinggiran
sebagai daerah yang berfokus pada keluarga.
Namun kini tidak seperti itu lagi.
Sejak tahun 2000,
dua pertiga keluarga di daerah pinggiran
tidak memiliki anak.
Kita tidak dapat mengikuti kenyataan seperti ini.
Alasannya banyak berhubungan dengan
dominasi dari dua kelompok
demografi utama saat ini,
pensiunnya "Generasi Ledakan Bayi"
lalu ada celah
Generasi X, yang merupakan generasi kecil.
Mereka masih dapat memiliki anak.
Namun Generasi Y belum mulai
mencapai usia untuk melahirkan.
Merekalah generasi besar lainnya.
Jadi sebagai hasilnya,
ahli demografi memperkirakan
bahwa selama tahun 2025
75 hingga 85 persen keluarga baru
tidak akan memiliki anak.
Dan penelitian pasar, penelitian konsumen
bertanya kepada Generasi Ledakan Bayi dan Generasi Y
apa yang mereka inginkan,
tempat tinggal apa yang mereka inginkan,
yang menyatakan akan ada permintaan besar --
dan kita telah melihatnya --
gaya hidup perkotaan
di daerah pinggiran.
Pada dasarnya Generasi Ledakan Bayi ingin menghabiskan usia tua
dan Generasi Y ingin hidup
dengan gaya hidup perkotaan,
namun kebanyakan pekerjaan mereka akan terus ada di daerah pinggiran.
Dinamika perubahan besar lainnya
adalah kinerja dari
"aspal yang kurang dimanfaatkan."
Saya terus berpikir bahwa nama ini bagus
untuk band rock indie.
Namun pengembang biasa menggunakannya
untuk tempat parkir yang kurang dimanfaatkan.
Dan daerah pinggiran penuh dengan hal itu.
Saat daerah pinggiran pertama dibangun setelah perang
dari lahan yang murah
jauh dari pusat kota,
tampak masuk akal untuk membuat
tempat parkir.
Namun tempat itu kini telah terlampaui
dan terlampaui lagi oleh pembangunan,
saat kita terus menyebar.
Dan kini tempat parkir itu
berada di lokasi yang cukup tengah.
Kini semua tidak masuk akal lagi.
Tanah itu lebih berharga daripada sekedar tempat parkir.
Kini menjadi masuk akal untuk kembali
membangun tempat parkir bertingkat
dan bangunan lain di tempat itu.
Lalu apa yang Anda lakukan
dengan pusat perbelanjaan yang mati,
perkantoran yang mati?
Ternyata, semua itu
dalam ekonomi yang lambat seperti kita,
penggunaan kembali
adalah salah satu strategi yang lebih popular.
Lalu ternyata
sebuah pusat perbelanjaan mati di St. Louis
telah digunakan kembali menjadi pusat seni.
Kini tempat itu menjadi rumah bagi studio artis,
kelompok teater dan penari.
Pendapatan pajak yang dihasilkan
menjadi sama seperti sebelumnya.
Namun pusat perbelanjaan ini melayani masyarakat.
Lampunya tetap menyala
dan saya rasa menjadi lembaga yang luar biasa.
Pusat perbelanjaan yang lain telah digunakan kembali
menjadi panti jompo,
menjadi universitas,
dan berbagai jenis kantor.
Kita juga menemukan banyak contoh
dari toko-toko besar yang mati
yang telah diubah menjadi
semua tempat pelayanan masyarakat --
banyak sekolah, gereja,
dan perpustakaan seperti ini.
Ini adalah toko kelontong kecil, Food Lion,
yang kini menjadi perpustakaan umum.
Sebagai tambahan, saya pikir dengan melakukan penyesuaian
mereka membongkar beberapa tempat parkir
membangun saluran untuk mengumpulkan dan membersihkan limpasan air,
membangun banyak trotoar
untuk menghubungkan daerah sekitar.
Dan mereka membuat
apa yang dulunya hanya toko di daerah perdagangan
menjadi tempat berkumpul bagi masyarakat.
Ini adalah pusat perbelanjaan kecil berbentuk L
di Phoenix, Arizona.
Mereka hanya mengecat ulang dengan cat yang terang
dengan toko makanan,
dan mereka membuat rumah makan di kantor pos tua itu.
Jangan pernah meremeehkan kekuatan makanan
untuk mengubah sebuah tempat
dan menjadikannya tujuan.
Ini sangat sukses, kini mereka mengambil alih tanah di seberang jalan.
dan iklan perumahan di lingkungan ini
kini dengan bangga menyatakan,
"Dapat berjalan kaki ke Le Grande Orange,"
karena tempat ini menyediakan
apa yang sering disebut para sosiolog
"tempat ketiga."
Jika rumah adalah tempat pertama,
dan kantor adalah tempat kedua,
tempat ketiga adalah tempat Anda keluar
dan membangun komunitas.
Dan terutama saat daerah pinggiran menjadi
kurang berpusat pada keluarga,
pada rumah tangga,
lebih ada kebutuhan
akan tempat ketiga.
Lalu perbaikan yang paling dramatis
benar-benar ada pada kelompok berikutnya,
strategi berikutnya, pengembangan kembali.
Kini, selama ledakan itu, ada beberapa
proyek-proyek pengembangan kembali yang dramatis
di mana gedung yang asli
dihancurkan dan seluruh lahannya dibangun kembali
dengan jauh lebih padat,
lingkungan perkotaan rapat dan dapat dikelilingi dengan berjalan.
Namun beberapa di antaranya lebih bertahap.
Inilah Mashpee Common,
perbaikan tertua yang kami temukan.
Perbaikan ini dilakukan secara bertahap dalam 20 tahun terakhir,
membangun kota
di atas tempat parkir.
Jadi foto hitam putih ini menunjukkan
pusat perbelanjaan di tahun 60-an yang sederhana.
Dan peta di atasnya
menunjukkan perubahan bertahap
menjadi desa Inggris Baru
yang padat dengan berbagai kegunaan,
dan kini ada sebuah rencana yang telah disetujui
untuk menghubungkannya
dengan daerah pemukiman baru
di seberang jalan arteri
dan di tempat yang lainnya.
Jadi, terkadang, perubahan itu bertahap.
Terkadang perubahan itu sekaligus.
Ada proyek lainnya untuk mengisi tempat parkir,
inilah perkantoran di luar Washington D. C.
Saat Metrorail memperluas layanan ke daerah pinggiran
dan membuka stasiun di dekat tempat ini,
para pemilik rumah memutuskan
membangun tempat parkir baru
dan menyisipkan di atas bekas tempat parkir itu
jalan utama baru, beberapa apartemen,
dan bangunan kondo,
sementara mempertahankan kantor yang sudah ada.
Inilah wilayah ini di tahun 1940.
Hanya lahan pertanian kecil
di desa Hyattsville.
Pada tahun 1980 daerah ini telah terbagi
menjadi pusat perbelanjaan besar di satu sisi
dan perkantoran di sisi lainnya.
Lalu ada lahan penyangga untuk perpustakaan
dan gereja jauh di sebelah kanan.
Kini, transit,
jalan utama, dan pemukiman baru
telah dibangun seluruhnya.
Akhirnya, saya berharap jalan-jalan itu
akan diperpanjang melalui pengembangan kembali pusat perbelanjaan ini.
Rencana telah diumumkan
untuk mengembangkan apartemen taman
di atas pusat perbelanjaan ini.
Transit adalah pendorong besar untuk perbaikan ini.
Dan beginilah penampakannya.
Anda bisa melihat gedung-gedung kondo yang bagus
di antara gedung perkantoran
dan ruang terbuka publik dan Main Street baru.
Inilah salah satu favorit saya, Belmar.
Saya pikir mereka membangun tempat yang sangat menarik
dan menggunakan segala jenis konstruksi ramah lingkungan.
Ada susunan sel surya besar di atap
dan juga turbin angin.
Inilah pusat perbelanjaan besar
dengan superblok seluas 100 hektar.
Kini menjadi 22
blok perumahan
dengan jalan umum,
dua taman umum, delapan jalur bis,
dan serangkaian tipe perumahan.
Hal ini telah menciptakan pusat kota
di Lakewood, Colorado
yang belum pernah dimilikinya.
Inilah pusat perbelanjaan itu pada masa emasnya.
Mereka berpesta di dalamnya. Mereka menyukainya.
Inilah lahan itu di tahun 1975
dengan pusat perbelanjaannya.
Tahun 1995, pusat perbelanjaan itu sudah mati.
Toko serba adanya masih dipertahankan.
Dan kami menemukan hal ini banyak terjadi.
Toko serba ada itu bertingkat dan dibangun dengan lebih baik,
mudah untuk disesuaikan kembali.
Namun kisah satu tingkat itu ...
benar-benar sejarah.
Jadi inilah rancangan pembangunannya.
Saya pikir proyek ini sangat berhubungan
dengan daerah yang sudah ada di sekitarnya.
Tempat ini menyediakan pilihan untuk 1.500 keluarga
dengan gaya hidup perkotaan.
Dua pertiga bagian tempat ini sudah dibangun sekarang.
Inilah penampakan jalan utama yang baru.
Semua ini sangat sukses.
Dan hal ini membantu mendorong
munculnya 8 dari 13
pusat perbelanjaan lokal
yang dimiliki atau direncanakan oleh Denver
untuk diperbaiki
Namun sangat penting untuk dicatat bahwa perbaikan ini
tidak terjadi --
hanya dengan buldoser yang datang dan meratakan seluruh kota.
Tidak, ini kantung-kantung tempat jalan kaki
di tempat-tempat
yang kurang dimanfaatkan.
Sehingga akan memberikan lebih banyak pilihan
tanpa menghilangkan pilihan.
Namun ini juga belum cukup
untuk membuat kantung-kantung tempat jalan kaki.
Anda juga ingin mencoba membuat perubahan yang lebih sistematis.
Kita harus memperbaiki koridor-koridor itu sendiri.
Inilah yang telah
dilakukan di California.
Mereka mengambil lahan komersial
yang ditunjukkan pada gambar hitam putih di bawah ini
dan mereka membangun jalan besar
yang telah menjadi jalan utama bagi kota mereka.
Dan mengubahnya dari lingkungan
yang jelek, tidak aman,
dan tidak diinginkan
menjadi lingkungan yang indah,
menarik, dan lebih bermartabat.
Sekarang kita berharap mulai melihatnya --
Mereka telah membangun balai kota, menarik dua hotel.
Saya dapat membayangkan pemukiman yang indah akan didirikan di sana
tanpa menebang pohon lagi.
Jadi ada banyak hal luar biasa.
Namun saya suka melihat ada koridor-koridor lain yang mulai diperbaiki.
Namun pemadatan kota
tidak akan berhasil di manapun.
Terkadang penghijauan kembali
benar-benar solusi yang lebih baik.
Ada banyak yang dapat dipelajari dari
program penyimpanan lahan yang sukses
di kota-kota seperti Flint, Michigan.
Ada juga pergerakan mengembangkan pertanian daerah pinggiran --
semacam kebun dipadukan dengan internet --
namun mungkin salah satu aspek penghijauan yang paling penting
adalah kesempatan untuk memulihkan
ekologi lokal,
seperti dalam contoh di luar Minneapolis ini.
Saat pusat perbelanjaan itu mati,
kota ini mengembalikan
lahan basah yang sebelumnya ada di sana
membuat pemukiman tepi danau
yang menarik penanaman modal swasta,
penanaman modal swasta pertama di lingkungan orang miskin ini
selama lebih dari 40 tahun.
Jadi mereka berhasil memulihkan ekologi dan ekonomi lokal
pada saat yang bersamaan.
Inilah contoh lain dari penghijauan kembali.
Hal ini juga masuk akal pada pasar yang kuat.
Di Seattle,
pada lahan tempat parkir pusat perbelanjaan
di seberang halte transit baru.
Dan jalur yang bergelombang itu
adalah jalan di tepi danau yang diterangi cahaya matahari.
Danau itu tidak jelas karena ada tempat parkir.
Namun karena sinar matahari sampai ke danau itu
meningkatkan mutu air
dan bekontribusi pada habitat danau.
Saya telah menunjukkan beberapa
generasi pertama dari perbaikan daerah pinggiran.
Apa selanjutnya?
Saya rasa ada 3 tantangan di masa depan.
Pertama untuk merencanakannya
dengan jauh lebih sistematis
pada skala kota metropolitan.
Kita harus dapat menyasar
daerah mana yang harus dihijaukan kembali.
Di mana kita harus mengembangkannya?
Dan di mana kita harus mendorong terbentuknya pemukiman?
Slide ini menunjukkan dua gambar
dari proyek yang lebih besar
yang mencoba melakukannya di Atlanta.
Saya memimpin kelompok yang diminta untuk membayangkan
kota Atlanta 100 tahun dari sekarang.
Dan kami mencoba berjalan mundur
melalui tiga gerakan sederhana -- mahal, namun sederhana.
Pertama, dalam 100 tahun,
transit di semua
jalan dan rel utama.
Dua, selama ratusan tahun
ribuan kaki penyangga
dari semua saluran.
Tampak sedikit ekstrim, namun ada sedikit masalah air.
Dalam 100 tahun mendatang
daerah yang terlalu dekat dengan air
atau terlalu jauh dari transit, tidak akan mungkin.
Jadi kami membuat transfer eko-are
untuk memindahkan hak pengembangan
kepada koridor-koridor transit
dan memungkinkan penghijauan kembali
dari daerah-daerah itu
untuk menghasilkan makanan dan energi.
Jadi tantangan kedua
adalah meningkatkan mutu rancangan arsitektur
dari perbaikan ini.
Dan saya menutup dengan gambar
demokrasi yang sedang beraksi ini.
Ini adalah protes yang terjadi
di daerah hasil perbaikan di Silver Spring, Maryland
di kota Astrotruf.
Perbaikan sering dituding
adalah contoh palsu dari pusat kota
dan pngotaan tiba-tiba.
Itu bukan tanpa alasan: tidak ada yang lebih palsu
dari kota Astroturf.
Saya harus berkata, ini adalah tempat yang bercampur baur.
Baru, namun mencoba terlihat tua.
Mereka memiliki jalanan kota
namun tempat parkir daerah pinggiran.
Jumlah penduduknya
lebih beragam daripada daerah pinggiran biasa
namun kurang beragam dibandingkan kota.
Dan ada
tempat umum
namun dikelola oleh perusahaan swasta.
Dan hanya dengan melihatnya
-- seperti Astroturf di sini --
membuat saya mengernyitkan dahi.
Jadi, maksud saya, saya senang bahwa
kota ini berjalan.
Fakta bahwa terjadi protes
menunjukkan bahwa
susunan dari blok rumah, jalanan dan blok rumah, dan tempat-tempat umum
menjadi tidak maksimal.
masih merupakan hal yang bagus.
Namun kita harus memperbaiki arsitekturnya.
Tantangan terakhir adalah untuk Anda semua.
Saya ingin Anda bergabung dalam protes
dan mulai meminta
daerah pinggiran yang lebih berkesinambungan --
dalam hal tempat dan waktu.
Namun secara budaya,
kita cenderung berpikir bahwa pusat kota
harus menjadi dinamis.
Namun tampaknya kita memperkirakan
bahwa daerah pinggiran selamanya tetap beku
dalam bentuk yang belum dewasa,
saat pertama kali daerah itu lahir.
Inilah saatnya daerah pinggiran tumbuh.
Sehingga saya ingin Anda
mendukung perubahan pembagian daerah,
pola jalan, peningkatan prasarana,
dan perbaikan yang segera akan datang di lingkungan sekitar Anda.
Terima kasih.