In den letzten 50 Jahren
haben wir Vorstädte
mit vielen ungewollten Folgen gebaut.
Ich werde über einige dieser Folgen sprechen
und eine ganze Menge wirklich interessanter Projekte zeigen,
die ich für fantastische Gründe halte,
wirklich optimistisch zu sein,
dass das grosse Entwurfs und Entwicklungsprojekt der nächsten 50 Jahre
die Umnutzung der Vorstädte sein wird.
Sei es die Sanierung sterbender Malls
oder die Wiederbelebung toter Big Boxen
oder die Wiederherstellung von Feuchtbiotopen
aus Parkflächen,
Tatsache ist,
die wachsende Anzahl
leerer oder leistungsschwacher
Verkaufsgelände
überall im Umland
geben uns in Wirklichkeit eine gewaltige Chance
jetzt unsere am wenigsten nachhaltigen
Landschaften zu nehmen
und sie in nachhaltigere
Orte zu verwandeln.
Dabei haben wir die Möglichkeit
mehr Wachstum in
bereits existierende Gemeinden zu lenken,
die eine Ankurbelung brauchen könnten,
und die Infrastruktur bereits besitzen,
anstatt weiter
Bäume zu fällen
und den Grünflächen an den Rändern aufzureissen.
Warum ist das wichtig?
Ich denke, da gibt es mehrere Gründe.
Ich werde nicht ins Detail gehen, aber einige erwähnen.
Nur vom Blickpunkt des Klimawandels aus gesehen,
hat der durchschnittliche amerikanische Städter
ein Drittel des CO“-Fussabdrucks
eines durschnittlichen Vorstädters,
vor allem weil die Vorstädter viel mehr Autofahren
und wer in freistehenden Gebäuden wohnt,
hat viel mehr Fassadenfläche,
die Energie verliert.
Also strikt von
der Klimanwandelsperspektive aus gesehen,
sind Städte schon
ziemlich grün.
Die grosse Chance
den CO2-Ausstoss zu verringern
besteht in Wirklichkeit darin,
die Vorstädte zu urbanisieren.
Die vielen Fahrten, die wir zu den Vorstädten unternahmen,
haben die Anzahl Meilen, die wir fahren, verdoppelt.
Es hat unsere Abhängigkeit vom ausländischen Erdöl
gesteigert,
trotz der Errungenschaften auf dem Feld der Treibstoffeffizienz.
Wir fahren einfach viel mehr,
wir waren nicht in der Lage technisch nachzukommen.
Das Gesundheitswesen ist ein weiterer Grund
eine Umnutzung in Betracht zu ziehen.
Forscher am CDC und andere Institutionen
koppeln immer mehr
Vorstadtentwicklungsmuster
mit sesshaften Lebensweisen.
Und die wurden wiederum in Verbindung gebracht
mit der bedenklich
wachsenden Rate der Fettleibigkeit,
was ihr in diesen Karten sehen könnt,
das Fettleibigkeit löst ebenfalls
eine grosse Erhöhung von Herzkrankheiten
und Diabetes aus,
bis zum Punkt, dass ein Kind, das heute geboren wird,
eine Wahrscheinlichkeit von 1:3 hat,
Diabetes zu bekommen.
Und diese Rate wuchs zusammen mit der Rate
der Kinden, die nicht mehr
zur Schule laufen,
dies wiederum wegen Vorstadtentwicklungsmuster.
Und dan letzlich – die Frage der Erschwinglichkeit.
Ich meine, wie erschwinglich ist es,
weiterhin in Vorstädten zu leben,
mit steigendem Benzinpreis?
Die Vorstadtexpansion zu billigem Land
der letzten 50 Jahre–
Sie kennen das billige Land an den Rändern–
hat Generationen dazu verholfen,
den amerikanischen Traum zu leben.
Aber immer mehr
werden die Ersparnisse nach
dem fahre-so-lange-bis-du-es-dir-leisten-kannst–
was im Grunde unser Model ist–
diese Ersparnisse negieren,
wenn man die Transportkosten berücksichtigt.
Zum Beispiel hier in Atlanta
etwa die Hälfte der Hauhalte
verdienen etwa 20 000 bis 50 000 pro Jahr.
Und sie geben 29 Prozent ihres Einkommens für
das Wohnen aus
und 32 Prozent
für Transport.
Das sind Statistiken von 2005.
Das ist bevor der Preis auf 4 Dollar pro Gallon gestiegen ist.
Wisst ihr, keiner von uns
rechnet seine Transportkosten wirklich aus.
Und es wird nicht weniger
in nächster Zeit.
Ob man die begrünte Ruhe der Vorstadt mag
oder die seelenlosen Commercial Strips hasst,
es gibt Gründe warum es wichtig ist zu Sanieren.
Aber ist es machbar?
Ich denke schon.
June Williamson und ich haben über das Thema
seit über einem Jahrzehnt geforscht.
Und wir haben über 80
mannigfaltige Projekte gefunden.
Aber sie sind alle vom Markt bestimmt.
Und was den Markt antreibt ist vor allem–
Nummer eins ist der grosse demographische Umwälzung.
Ich tendieren alle dazu zu denken, dass
die Vorstädte sehr auf Familien fokussierte Orte sind.
Aber das ist nicht mehr der Fall.
Seit 2000
sind schon 2/3 der Haushalte in den Vorstädten
kinderlos.
Wir haben einfach noch nicht mit der Realität aufgeholt.
Die Gründe dafür haben viel mit
der Dominanz der jetzigen zwei grossen
demographischen Gruppen zu tun.
Die Babyboomer gehen in Rente
und dann ist da ein Loch.
Generation X, ist eine kleine Generation.
Sie haben noch Kinder.
Aber Generation Y hat noch nicht
das Alter zum Kinderkriegen erreicht.
Sie sind die andere grosse Generation.
Und daraus resultiert,
dass Demographen voraussagen,
dass in 2005
75 bis 85 Prozent der neuen Haushalte
keine Kinder haben werden.
Und die Marktforschung, Konsumentenforschung,
hat die Boomers und die Gen Y gefragt
was sie haben möchten,
wie sie leben möchten,
und sagen uns dass es eine grosse Nachfrage geben wird–
und wir sehen das schon–
nach urbanerem Lebenstil
innerhalb Vorstädte.
Im Grunde wollen die Boomer am gleichen Ort alt werden
und die Gen Y leben gerne
einen urbanen Lebenstil
aber die meisten ihrer Jobs werden immer noch in den Vorstädten sein.
Die andere grosse Dynamik des Wandels ist
die schiere Performance des
leistungsschwachen Asphalts.
Ich denke es wäre ein toller Name
Für eine Indierockband.
Aber Developer benutzen es generell
für unterbenutzte Parkplätze.
Und die Vorstädte sind voll von denen.
Als die Nachkriegsvorstädte gebaut wurden,
auf dem billigen Land draussen,
weg von der Innenstadt,
ergab es Sinn
Oberirdische Parkplätze zu bauen.
Aber diese Gelände wurden übersprungen
und wieder übersprungen
und wir haben einfach weiter gesprawlt.
Und jetzt haben sie eine
ziemlich zentrale Lage.
Und es macht nicht mehr länger Sinn.
Dieses Land ist mehr wert als nur oberirdische Parkplätze.
Es macht jetzt Sinn zurück zu gehen
ein Deck zu bauen und aufzustocken
auf diesen Gelände.
Was macht man denn
mit einer toten Mall?
Ein toter Büropark?
Es hat sich heruasgestelt, alles mögliche.
In einer langsamen Wirtschaft, wie die unsere,
Wiederbeleben ist
eine der populären Strategien.
Das hier war eine tote Mall
in St. Louis,
der als Kunstraum wiederbelebt worden ist.
Es beherbergt jetzt Kunstateliers,
Theatergruppen, Tanztruppen.
Es bringt nicht so viel
Steuer ein wie einst.
Aber es dient der Gesellschaft.
Und lässt das Licht brennen.
Es wird, denke ich, zu einer grossartigen Institution.
Andere Malls wurden wiederbelebt
als Pflegeheime,
als Universitäten,
und alle möglichen Büroflächen.
Wir haben auch eine Menge Beispiele
für tote Big Boxen gefunden,
die in alle möglichen sozialen Einrichtungen
umgewandelt worden sind,
viele Schulen, viele Kirchen,
und viele Bibliotheken, wie diese hier.
Das war ein kleines Lebensmittelgeschäft, ein Food Lion Lebensmittelgeschäft,
der jetzt eine öffentliche Bibliothek ist.
Zur schönen Umnutzung dazu
haben sie einige Parkplätze aufgerissen
und Biofilter integriert um das Abwasser zu klären,
sie haben viele Bürgersteige gebaut
um die Nachbarschaft anzubinden.
Und sie haben
aus einem Geschäft entlang einer Geschäftsstrasse,
ein sozialer Treffpunkt gemacht.
Das hier ist ein kleiner L-förmiger Shopping Center.
in Phoenix, Arizona.
Alles was sie gemacht haben, war es neu anzustreichen,
ein Feinkostgeschäft,
und ein Restaurant in der alten Poststelle installiert.
Unterschätzt niemals die Macht von Essen
einen Platz zu umzuwandeln
und es zu einem Ziel zu machen.
Sie sind so erfolgreich, dass sie auch die gegenüberliegende Strassenseite übernommen haben.
Und die Immobilienplakate in der Nachbarschaft
verkünden alle stolz,
"In fussläufiger Entfernung zu La Grande Orange"
weil es die Nachbarschaft mit
damit versorgt, was Soziologen
den "dritten Ort" nennen.
Wenn das Zuhause der erste Ort ist,
und der Arbeitsplatz der zweite,
ist der dritte Ort wo man hingeht um abzuhängen
und die Gesellschaft zu stärken.
Und vor allem da die Vorstädte
nun weniger auf Familien fokussieren,
auf die Familienhaushalte,
ist da eine echte Nachfrage
nach mehr dritte Orte.
So sind die dramatischsten Umnutzungen
sind die der nächsten Kategorie,
die nächste Strategie, Neuentwicklung.
Jetzt, während dem Boom waren mehrere
wirklich dramatische Umnutzungsprojekte umgetzt worden,
wo das Originalgebäude
abgerissen worden ist und das gesamte Gelände
mit viel höherer Dichte
und als eine Art kompakte, fussläufige urbane Nachbarschaft wiedergebaut worden ist.
Aber manche von ihnen sind stufenweise erfolgt.
Das ist Mashpee Commons,
die älteste Umnutzung, die wir gefunden haben.
Und stufenweise, über die letzten 20 Jahre,
wurde Städtebau
auf den Parkplätzen gemacht.
Die Schwarzweissbilder zeigen
den einfachen 60er Jahre Shopping Center.
Und die Karte darüber
zeige seine graduelle Transformation
zu einem kompakten
gemischten New England Dorf
und es hat Pläne, die jetzt bewilligt worden sind,
um es an die
neue Wohnnachbarschaft
über die Hauptverkehrsader
auf der anderen Seite anzuschliessen.
Wisst ihr, manchmal ist es graduell.
Manchmal alles auf ein Mal.
Das ist ein anders Auffüllungprojekt auf Parkplätzen,
der hier ist ein Büro Park ausserhalb von Washington D.C.
Als Metrorail seine Anbindung bis zu den Vorstädten erweitert hat
und eine Haltestelle in der Nähe des Geländers eröffnet hat,
haben die Besitzer beschlossen
ein neues Parkdeck zu bauen
und auf der den oberirdischen Parkplätzen
eine neue Hauptstrasse, mehrere Wohnungen,
und Eigentumswohnungen zu bauen,
während die bestehenden Bürogebäuden erhalten worden sind.
Das ist das Gelände in 1940.
Es war nur eine kleine Farm
in dem Hyattsville Dorf.
Um 1980 wurde es geteilt
in eine grosse Mall auf einer Seite
und ein Büropark auf der anderen.
Und etwas Dämpfzone für eine Bibliothek
und eine Kirche auf der entfernten rechten Seite.
Heute wurde die Durchfahrt,
die Hauptstrasse und die neuen Wohnhäuser
alle gebaut.
Und letztlich erwarte ich dass die Strassen
ausgebaut werden durch die Neuentwicklung der Mall.
Pläne wurden schon angekündigt,
für eine ganze Menge solcher Gartenwohnungen
über der neu zu entwickelnden Mall.
Übergänge sind grosse Treiber der Umnutzung.
Das ist es wie es aussieht.
Man kann die neuen funky neuen Eigentumswohnungen sehen,
zwischen den Bürogebäuden
und den öffentlichen Raum und die neue Hauptstrasse.
Das ist eines meines Lieblingsbeispiele, Belmar.
Ich denke, sie haben wirklich einen attraktiven Ort geschaffen
nur mit grünen Konstruktionen.
Da sind massive Photovoltaikanlagen auf dem Dach,
sowie Windturbinen.
Das war eine sehr grosse Mall
auf einem 100-acre Superblock.
Es sind nun 22
fussläufige urbane Blocks
mit öffentlichen Strassen,
zwei öffentliche Parks, 8 Buslinien
und eine Reihe unterschiedlicher Wohnhaustypen.
Und so wurde Lakewood, Colorado
die Innenstadt gegeben,
die diese Vorstadt nie hatte.
Das ist die Mall zu seiner Blütezeit.
Es wurden Abifeiern in der Mall gefeiert, sie liebten diese Mall.
Das ist das Gelände 1975
mit der Mall.
1995 starb die Mall.
Das Kaufhaus wurde erhalten.
Und wir stellen fest, dass das oft so war.
Die Kaufhäuser sind mehrstöckig; sie sind besser gebaut.
Sie sind einfach neu anzupassen.
Aber die einstöckigen....
sind wirklich Geschichte.
Das ist ein ausgebautes Projekt.
Dises Projekt, hat, wie ich denke, grosse Konnektivität
zu den bestehenden Nachbarschaften.
Es versorgt 1500 Haushalte mit der Option
eines urbaneren Lebensstils.
es sind jetz etwa 2/3 gebaut.
So sieht die neue Hauptstrasse aus.
Es ist sehr erfolgreich.
Und es hat geholfen anzuregen,
dass 8 von 13
regionalen Malls in Denver
Pläne geäussert haben,
umgenutzt zu werden.
Aber es ist wichtig festzuhalten, das all diese Umnutzungen
findet nicht so statt-
dass nur Bulldozer kommen und die ganze Stadt platt machen.
Nein, es sind Fussläfige Taschen,
auf dem Gelände
der unternutzten Grundstücke.
Und es gibt manchen Menschen mehr Wahlmöglichkeiten.
Aber es nimmt keine weg.
Und es ist auch nicht wirklich genug,
einfach nur fussläufige Taschen zu erschaffen.
Man will auch mehr systematische Transformationen erreichen.
Wir müssen also die Korridore selbst umnutzen.
Dieses hier wurde
in California umgenutzt.
Sie haben den Cmmercial Strip genommen
wie man auf den Schwarweissbildern sieht,
und sie haben ein Bouevard gebaut,
der zu einer eigenen Hauptstrasse wurde.
Und es hat sich verwnandelt
von einem hässlischen, unsicheren Ort,
mit unerwünschten Adressen
in eine wunderschöne
attraktive, gediegene gute Adresse.
I meine, jetzt hoffen wir dass wir anfangen es zu sehen–
Sie haben schon das Rathaus gebaut und zwei Hotels angelockt.
Ich könnte mir wunderschöne Hauserreihen vorstellen, die dort entlang laufen
ohne einen anderen Baum zu fällen.
Also gibt es da viele interessante Dinge.
Aber ich würde es lieben mehr Korridore zu sehen, die umgenutzt werden.
Aber Verdichtung
wird überall funktionnieren.
Machmal wiederbegrünen
ist wirklich die bessere Antwort.
Es gibt eine Menge zu lernen von erfolgreichen
Grundstückspekulationsprogramme
in Städten wie Flint, Michigan.
Es gibt auch eine bürgerliche suburbane Landwirtschaftsbewegung–
eine Art Selbstversorgungsgarten trifft Internet.
Aber vielleicht ist eine der wichtigsten Wiederbegrünungsaspekte
die Chance die lokale Ökologie
wiederherzustellen
wie in diesem Beispiel ausserhalb von Minneapolis.
Als der Shopping Center starb,
hat die Stadt das ursprüngliche Feuchtgebiet
wiederhergestellt,
und Ufergrundstücke geschaffen,
die ihrerseits Privatinvestoren angezogen haben,
die erste private Investition in dieser sehr einkommensschwachen Nachbarschaft
in über 40 Jahren.
Sie haben es so geschafft die lokale Ökologie
und die lokale Ökonomie gleichzeitig wiederherzustellen.
Das ist ein weiteres Wiederbegrünungsbeispiel.
Es mach in sehr starken Märkten Sinn.
Dieser hier in Seattle
ist auf dem Gelände eines Mall Parkplatzes
neben einem neuer Transithaltestelle.
Und die gewundene Linie
ist ein Pfad an einem Bach entlang, der nun belichtet ist.
Der Bach wurde von dem Parkplatz überdeckt.
Aber unsere Bäche zu belichten
verbessert wirklich ihre Wasserqualität
und trägt zum Habitat bei.
Ich habe euch einige
der Umnutzungen der ersten Generation gezeigt.
Was kommt als nächstes?
Ich denke wir haben drei Herausforderungen für die Zukunft.
Der erste ist die Umnutzung
viel systematischer zu planen,
im metropolitanen Massstab.
Wir müssen in der Lage sein zu planen
welche Gebiete wirklich wiederbegrünt werden sollen.
Wo sollten wir neugestalten?
Und wo sollten wir die Wiederbesiedlung fördern?
Diese Slides zeigen einfach zwei Bilder
eines grösseren Projekts
die das für Atlanten angedacht haben.
Ich habe ein Team geleitet, der angefragt worden ist,
sich Atlanta in 100 Jahren vorzustellen.
Und wir haben uns entschieden Sprawl rückgängig zu machen,
durch drei einfache Massnahmen–teuer, aber einfach.
Eins: in hundert Jahren
Transit auf alle
Haupteisenbahn und Strassenkorridoren.
Zwei: in hundert Jahren
Tausend Fuss Bufferzone
um alle Fliesswasserkorridore.
Es ist ein bisschen extrem, aber wir haben ein kleines Wasserproblem.
In hundert Jahren
werden Parzellen zu nahe am Wasser
oder zu weit weg von Transit nicht überlebensfähig sein.
Und so haben wir ein Öko-Acre Transfer erschaffen
um Entwicklungsansprüche zu
den Transitkorridoren zu übermitteln
und die Wiederbegrünung
der früheren Parzellen
für Lebensmittel und Energieproduktion zu ermöglichen.
Die zweite Herausforderung
ist die architektonische Entwurfsqualität
der Umnutzungen zu steigern.
Und ich schliesse mit diesem Bild
der Demokratie in Aktion.
Das ist ein Protest der
auf einem Umnutzungsgelände in Silver Spring, Maryland stattfindet
auf einem Kunstrasen.
Nun Umnutzen werden oft beschuldigt
falsche Stadtzentren
und Instant Urbanismus zu sein
Und nicht ohne Grund: unechter als Kunstrasen
geht es wirklich nicht.
Ich muss sagen, das sind sehr hybride Plätze.
Sie sind neu, versuchen aber alt auszusehen.
Sie haben urbane Strassenlandschaften,
aber suburbane Parkradien.
Ihre Einwohner sind
unterschiedlichen als typisch vorstädtisch,
aber sie sind weniger divers als Städte.
Und sie sind
öffentliche Plätze,
die jedoch von privaten Firmen verwaltet werden.
Und nur die Oberflächenerscheinung
ist– wie der Kunstrasen hier–
lässt mich zusammenzucken.
Wisst ihr, Ich meine, ich bin froh dass
die Urbanisierung ihren Job macht.
Der Fakt, dass ein Protest stattfindet
bedeutet wirklich
dass die Anordnung der Blöcke, die Strassen und Blöcke, die Einbindung der öffentlichen Plätze,
so sehr sie auch ein Kompromiss sind,
wirklich eine tolle Sache sind.
Aber wir müssen die Architektur besser hinbekommen.
Die letzte Herausforderung ist für euch alle.
Ich möchte, dass ihr dem Protest beitretet
und anfängt
nachhaltigere suburbane Orte zu verlangen–
mehr nachhaltige Orte, Punkt.
Aber kulturell
tendieren wir dazu zu denken, dass Stadtzentren
dynamisch sein sollen und wir erwarten das.
Aber wir scheinen die Erwartung zu haben
dass die Vorstädte für immer so eingefroren sein sollen,
egal in welcher adoleszenten Form
sie erschaffen worden sind.
Es ist Zeit, sie aufwachsen zu lassen.
Ich möchte, dass
ihr alle Umzonierungen unterstützt,
die Strassenverminderung, die Verbesserung der Infrastruktur
und die Umnutzungen, die bald zu einer Nachbarschaft in eurer Nähe kommen werden.
Danke.